Contrato de aluguel simples: como fazer sem erros + modelo
Evite contratos problemáticos que viram dor de cabeça. Aprenda como montar um contrato de aluguel simples, claro e seguro, com cláusulas essenciais, modelo prático e dicas sobre garantia locatícia, reajuste, vistoria e prazo determinado.
💡 Principais conclusões
- Um contrato de aluguel de imóveis bem feito começa na análise do inquilino. Score de crédito não basta, é preciso checar histórico judicial, protestos e vínculos profissionais.
- As cláusulas essenciais do contrato de locação envolvem prazo, reajuste, garantias e responsabilidades. Omissões nesses pontos aumentam o risco jurídico e financeiro.
- A minuta do contrato deve refletir as particularidades do imóvel e da negociação. Evite modelos genéricos, cada locação exige ajustes específicos para ser válida e segura.
E aí, meu corretor! Tá pensando em pegar um modelo de contrato de aluguel pronto da internet, trocar os nomes e rezar para dar certo?
Pois é, muita gente faz isso. E muita gente também se arrepende depois.
A verdade é que um contrato de locação mal feito pode virar dor de cabeça para todo mundo: locador, locatário e até para você, corretor.
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Cláusula mal redigida, ausência de garantias, confusão sobre prazo ou reajuste... qualquer descuido pode gerar briga, calote ou processo.
Neste guia completo e direto, vamos ver:
- O que não pode faltar num contrato de aluguel residencial;
- Quais cláusulas são obrigatórias e quais são ciladas prontas;
- Como montar uma minuta de contrato de aluguel simples, mas à prova de confusão;
- E ainda vai sair com exemplos práticos e referências da Lei do Inquilinato e do Código Civil para ninguém questionar sua autoridade no assunto.
Se você quer profissionalizar sua gestão de locações e parar de contar com a sorte, segue com a gente.
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Por que um contrato de aluguel de imóveis é tão importante?
O Contrato de aluguel não é só papel para fazer volume na gaveta, é o alicerce de uma locação profissional.
É ele que garante que todo mundo saiba o que esperar e o que fazer quando der problema.
Proteção jurídica para todos os lados
O contrato de aluguel é o que garante segurança jurídica para as três partes envolvidas:
- Proprietário (locador): protege seu patrimônio e define claramente o que fazer em caso de inadimplência ou danos ao imóvel.
- Inquilino (locatário): garante o direito de uso do imóvel, deveres durante o uso, valores cobrados, prazo de permanência e condições para devolução. Sem pegadinhas.
- Imobiliária ou corretor: evita que você entre no meio de brigas por cláusulas mal redigidas, atrasos, reajustes e outras tretas.
Evita litígios e retrabalho
Segundo dados da Campanha Despejo Zero, entre outubro de 2022 e julho de 2024, mais de 1,5 milhão de brasileiros foram afetados por despejos ou remoções forçadas, a maioria por descumprimento contratual ou ausência de contrato formalizado corretamente.
Sabe o que isso significa?
Que tem muito contrato mal feito por aí. E quem leva a culpa muitas vezes é o intermediador, ou seja, você.
Ajuda a prevenir cobrança indevida e calote
Imagina o seguinte: o inquilino sai e diz que "não tinha combinado pintar o apartamento", mas você não tem cláusula de devolução clara.
Ou pior, não tem cláusula de multa rescisória. Resultado? Perde-se tempo, dinheiro e paciência.
Um contrato de aluguel bem estruturado define:
- Multas por atraso ou quebra de contrato
- Regras para reajuste e prazos
- Condições para devolução do imóvel
- Garantias contra inadimplência
Um acordo bem amarrado também detalha as condições de devolução do espaço, evitando cobranças injustas.
É uma burocracia, mas vai garantir tranquilidade para todo mundo.
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Como dar um bom título ao contrato de aluguel (sim, isso importa)
Muita gente ignora o título do contrato, mas ele é a primeira camada de clareza e segurança jurídica que você oferece na locação.
Sabe aquele PDF salvo como “contrato_final_versao_3 (1).doc”? Pois é… não transmite muita confiança.
Um bom título já resume o que está sendo acordado. E mais: evita confusão entre partes, datas, versões e garantias.
O título do contrato de aluguel ideal informa 3 coisas logo de cara:
- Tipo de locação (residencial ou não residencial);
- Se tem ou não garantia locatícia (fiador, caução, seguro, etc.);
- Prazo de validade (determinado ou indeterminado).
Ex: Contrato de Locação Residencial com Garantia por Prazo Indeterminado
Se o título do documento diz uma coisa e o conteúdo outra, ele pode ser considerado inválido.
Cláusulas fundamentais do contrato de aluguel simples
Imagine que você vai fazer um bolo.
Você sabe que precisa misturar ovo, açúcar, manteiga, farinha de trigo…. Mas como é que se faz isso?
Por mais que você conheça os ingredientes, se não souber como unir cada um deles, dificilmente vai ter um bom resultado.
A mesma coisa na hora de montar o contrato de locação. Se não souber como organizar todas os elementos envolvidos, dificilmente terá um bom contrato de aluguel.
Seguindo com a analogia do bolo, a primeira coisa a se fazer é olhar a receita, não é? Existem vários tipos de bolos e por mais que o caminho seja o mesmo, podem existir pequins variações.
No contrato de aluguel é a mesma coisa. Existem diferenças, porque cada imóvel e cada inquilino também é diferente um do outro.
Você deve seguir a receita, mas adequar conforme a situação particular.
Talvez um contrato precise de uma garantia diferente, ou tenha uma despesa diferente. É por isso que modelos de contratos de aluguéis prontos causam mais confusão do que esclarecimento.
Então, onde é que está a receita da locação? Na lei 8245/91, a lei de locações.
Fazer um contrato de aluguel não é sobre encher papel, é sobre deixar tudo o que pode dar problema bem resolvido antes que aconteça.
Porque se alguma cláusula estiver mal escrita ou faltando, você vai ouvir primeiro do inquilino, depois do proprietário... e por último, do advogado deles.
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Faça um teste grátisPara facilitar, organizamos as cláusulas essenciais em três categorias:
Cláusulas do contrato de aluguel obrigatórias
Sem essas, o contrato pode ser considerado incompleto ou inválido.
- Qualificação das partes
- Objeto da locação
- Valor e forma de pagamento
- Prazo da locação
- Multa por rescisão antecipada
- Foro de eleição
Recomendadas para evitar dor de cabeça
Não são obrigatórias, mas são o que salva sua pele na prática.
- Cláusula de reajuste
- Despesas do inquilino
- Garantia locatícia
- Termo de vistoria
- Responsabilidade por manutenção
Opcionais ou específicas
Entra ou não dependendo do imóvel, da negociação ou do perfil do locatário.
- Permissão para pets, reformas, sublocação
- Cláusula de atualização por benfeitorias
Vamos nos aprofundar um pouco mais em cada cláusual do contrato de locação de imóveis:
Qualificação das Partes:
Conhecendo as partes envolvidas. Detalhe informações completas sobre o locador (proprietário) e locatário (inquilino). Incluia nomes, RGs, CPFs, endereços, profissão, estado civil e dados dos cônjuges, se aplicável. Em caso de fiador, acrescente os dados dele.
Objeto da Locação:
Forneça detalhes abrangentes sobre o imóvel. Descreva rua, número, complemento, bairro, CEP e cidade. Seja minucioso ao caracterizar o local a ser alugado.
Pagamento do Aluguel:
Especifique o valor do aluguel, numericamente e por extenso, em moeda nacional. Informe a forma de pagamento (boleto, PIX, depósito) e detalhes da conta bancária, se aplicável.
Estabeleça uma data limite de pagamento, com multa e juros por atraso.
Determine quais despesas serão responsabilidade do locatário. Podem ser IPTU, condomínio, contas de consumo.
Reajuste de Aluguel:
Inclua uma cláusula específica sobre a correção monetária, apontando o índice a ser utilizado para o reajuste anual.
O contrato precisa deixar claro qual índice será usado para reajuste do aluguel e com que frequência.
O mais comum é o IGP-M, mas o mercado vem migrando pro IPCA ou até pro IVAR, por causa da volatilidade que o primeiro passou durante a pandemia do coronavíruas, chegando a ficar negativo.
Prazo da Locação:
Por lei, você pode fazer contrato com:
- Prazo determinado (ex: 30 meses): permite ao locador retomar o imóvel ao fim sem justificativa. É o modelo mais seguro.
- Prazo indeterminado: mais flexível, mas o locador só pode retomar o imóvel com justificativa legal.
De acordo com lei do inquilinato, o prazo ideal para contratos de aluguel é de 30 meses.
Isso porque, ao fim do período, a rescisão é automática e o proprietário pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento.
Como 30 meses pode ser muita coisa para o inquilino, é bem comum que imobiliárias isentem a multa rescisória do inquilino depois de um tempo de permanência (1 ano).
Os contratos de aluguel com menos de 30 meses não são muito vantajosos para os proprietários. Porque segundo o art. 47 da Lei do Inquilinato, contratos com prazo inferior a 30 meses se renovam automaticamente por prazo indeterminado, e aí, para tirar o inquilino, só com motivo válido ou após cinco anos de locação consecutiva.
Inclua um parágrafo sobre a desocupação antes do fim do contrato de aluguel e a multa aplicável a este caso.
Geralmente a multa rescisória é igual a três meses de aluguel. Mas, o corretor pode mediar um acordo com outro valor, caso uma das partes quebre o contrato de aluguel.
Garantias de pagamento
A garantia locatícia é tipo o seguro de vida do contrato de aluguel. Ninguém quer usar, mas se der problema, vai salvar sua negociação.
Segundo a Art. 37 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), existem 4 formas legais de garantia. Aqui vamos focar nas 3 mais comuns:
Tabela: Comparativo entre garantias de aluguel
| Tipo de garantia | Como funciona | Melhor para quem? | Pontos de atenção |
|---|---|---|---|
| Fiador | Pessoa que assume a dívida se o inquilino não pagar | Inquilinos com parente disposto a assinar | Pode gerar conflito familiar. Precisa ter bens |
| Caução | Depósito de até 3 aluguéis, devolvido no fim do contrato | Locador que quer segurança rápida.Mas pode não garantir todo o tempo de uma ação de despejo | Precisa de liquidez do inquilino na entrada |
| Seguro-fiança | Apólice contratada em seguradora. Cobre aluguel e danos | Imóvel de alto valor ou locador mais exigente | Custo extra mensal pro inquilino |
E quando o contrato não tem garantia?
Sim, dá pra alugar sem garantia, mas aí o risco sobe junto com a insônia do proprietário.
O art. 42 da Lei do Inquilinato define: “Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.”
Estado do imóvel
Esclarece a que existe um termo de vistoria anexo e deixe claro que o inquilino concorda com as boas condições de uso.
O que deve constar no termo de vistoria?
- Data da vistoria
- Nome completo e assinatura do locatário e do responsável pela vistoria
- Descrição detalhada de cada cômodo: pisos, paredes, janelas, portas, iluminação, pintura, torneiras, tomadas...
- Fotos anexadas, preferencialmente com data
- Observações gerais sobre conservação e limpeza
- Condições específicas de uso (ex: móveis inclusos ou não, eletros, etc.)
Responsabilidades durante e após o contrato
Segundo os princípios da Lei do Inquilinato (arts. 22 e 23):
- O locador deve entregar o imóvel em condições de uso.
- O locatário deve conservar o imóvel e devolvê-lo como recebeu, exceto por desgaste natural.
Infiltrações, rachaduras estruturais ou vícios ocultos são responsabilidade do proprietário. Mas rachadura de parede onde foi pendurado TV sem bucha? Do inquilino.
E o que fazer quando o inquilino sai?
Faça uma nova vistoria, comparando com o documento de entrada.
Se houver dano, use a caução ou acione a garantia.
Se estiver tudo certo, formalize a entrega e devolva o valor caução (caso tenha sido usado).
E os erros mais comuns no contrato de locação?
Só para reforçar: esses aqui são os “clássicos” que sempre viram problema depois:
- Não prever reajuste de aluguel e depois ficar discutindo índice com o inquilino no zap.
- Omitir a responsabilidade por contas e manutenção e o locador ter que pagar conserto de chuveiro queimado.
- Esquecer o prazo e depois descobrir que o contrato virou por tempo indeterminado “sem querer”.
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Faça um teste grátisNão adianta copiar um modelinho e achar que tá tudo certo. O contrato de aluguel precisa se adaptar à situação real do imóvel, do inquilino e do proprietário.
E sempre vale a pena trocar uma ideia com um advogado especializado em contratos de locação de imóveis.
Um bom contrato de aluguel simples começa com uma ficha bem analisada
Você pode montar o contrato de aluguel mais bem redigido do mundo.
Mas se errar na escolha do inquilino, o contrato vai ser só papel e dor de cabeça.
Por isso, antes de pensar nas cláusulas, no reajuste ou na vistoria, pense em quem vai ocupar o imóvel.
Você precisa saber se a pessoa já teve processo por despejo, protesto em cartório, se está devendo em outro estado, se troca de emprego todo mês ou se já deixou rastro de problema por onde passou.
Por isso, a nossa ferramenta de análise de ficha é indispensável para todas as imobiliárias.
Com ela, você faz uma avaliação completa, identificando possíveis riscos antes mesmo de assinar o contrato. Olha só como é fácil e rápido!
Dívidas, endereços, telefones, onde já trabalhou, estimativa de renda, patrimônio e até antecedentes judiciais em tribunais de todo o Brasil. Tudo isso é entregue em segundos, em um relatório bonito e bem organizado, usando apenas um CPF ou CNPJ.
Você pode continuar gastando tempo e dinheiro com processos como negativar o nome de um inquilino…
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A Alude acredita que o corretor deveria passar seu tempo focado em criar relacionamentos e dar um atendimento incrível ao cliente - não fazendo burocracias ou trabalhos manuais. Para isso, criamos ferramentas que melhoram a experiência do cliente e facilitam a vida do corretor. Desde uma análise de crédito que impressiona proprietários, até uma gestão de aluguel que deixa suas locações no piloto automático. Buscamos estar presentes em todos os processos do seu dia a dia oferecendo sempre o melhor serviço pelo melhor preço. Quer saber mais? Faça um teste grátis agora mesmo.
Zé Fagotti é redator na Alude. Especializado em redação criativa pela Redhook School e apaixonado por empoderar profissionais através do conhecimento prático. Com mais de 10 anos de experiência na web, Zé já produziu diversos blogs, programas de rádio, TV, colunas de revistas e agora demonstra essa paixão escrevendo artigos que ajudam a Alude na missão de descomplicar mercado imobiliário para corretores, imobiliárias e administradores de imóveis. Ele domina a arte de traduzir leis complexas em linguagem simples e acessível, além de trazer estratégias imobiliárias e dicas de gestão de aluguel, transformando o conhecimento em uma ferramenta poderosa para o sucesso dos seus leitores. Nas horas vagas o Zé não desgruda do seu filho Inácio e se você não encontrar ele escrevendo ou com o bebê, provavelmente ele deve estar no tatame treinando karatê.
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