Os deveres e os direitos do inquilino: Lei do Inquilinato

Quem lida com inquilinos no dia a dia precisa estar bem informado sobre a lei que rege o relacionamento da locação: a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). O objetivo deste texto é ajudar a entender os deveres e os direitos do inquilino. Com isso, você evitará problemas com sua imobiliária, tendo a lei como uma poderosa ferramenta.

Vamos começar falando dos deveres que o inquilino tem e, na sequência, esclarecer quais são os seus reais direitos.

Os deveres do inquilino

O Artigo 23 da Lei do Inquilinato indica quais são os deveres do inquilino que tem um contrato de aluguel. São questões que a imobiliária precisa observar para não correr riscos. Veja os principais deveres:

1. Pagar aluguel e despesas em dia

O principal dever do inquilino é o pagamento do aluguel em dia, pelo imóvel ao qual ele está usufruindo. Outros pagamentos que são obrigação do inquilino são: IPTU, seguro contra incêndio e a taxa de condomínio.

2. Pagar despesas relacionadas ao consumo

O inquilino também é responsável pelas despesas de consumo como telefone, água, gás, luz e outros itens. Ele não pode sair do imóvel ao fim do contrato, deixando para trás despesas de serviços.

3. Seguir as regras do condomínio

Quando o imóvel é em condomínio, o inquilino deve cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos. Todos os problemas e consequências pelo descumprimento são de total responsabilidade do locatário.

4. Utilizar o imóvel para os fins definidos no contrato

Ao assinar o contrato, o locatário assume a responsabilidade de utilizar o imóvel para o fim definido: residencial ou comercial. Segundo a Lei do Inquilinato, ele não poderá usar o imóvel alugado para um fim diferente do estabelecido no contrato. Isso quer dizer que, se o imóvel é residencial, não pode ser usado para fins comerciais.

5. Avisar ao proprietário sobre danos imediatamente

Assim que o inquilino perceber algum tipo de dano no imóvel, deve avisar imediatamente à imobiliária. Mas, isso só vale para danos estruturais, que são de responsabilidade do locador. Quanto mais rápido for avisado, melhor será para ambas as partes.

6. Devolver o imóvel da mesma forma que recebeu

O inquilino tem como responsabilidade manter o imóvel nas mesmas condições de uso, de quando recebeu as chaves. Ao fim do contrato, ele deve entregar nas mesmas condições, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Por esse motivo, são feitas as vistorias de entrada e de saída. Assim, a manutenção do imóvel acaba ficando sob responsabilidade do inquilino, sendo seu dever manter tudo em dia.

Enquanto estiver no imóvel, o inquilino será o responsável por multas e punições relacionadas ao descumprimento das regras.

Os direitos do inquilino

A mesma lei que aponta os deveres, também assegura os direitos do inquilino. Confira quais são:

1. Receber o imóvel em condições de uso

O inquilino tem o direito de exigir do proprietário que o imóvel esteja em condições de habitação no ato da entrega das chaves. Para garantir isso, é preciso que seja realizada a vistoria de entrada, um processo importante durante a locação.

Durante a vistoria, são verificadas as condições de conservação da locação, com um relatório completo, incluindo fotos. É esse documento que vai guiar a devolução do imóvel. Para que o inquilino entregue do mesmo jeito que recebeu, é necessário uma vistoria de saída para comparar com a de entrada.

2. Não precisar arcar com despesas extras de condomínio

A tarifa de condomínio regular é de obrigação do inquilino. É a tarifa destinada a cobrir os custos do dia a dia do local. Estão incluídos nessa lista:

• Manutenção;
• Limpeza;
• Conservação de instalações de uso comum;
• Pagamento de funcionários;
• Sistemas de alarme;
• Reparos comuns no condomínio;
• Consumo de água, energia elétrica e gás das áreas comuns;
• Reposição do fundo de reserva, caso seja utilizado para o pagamento das despesas regulares.

No caso das despesas extras, elas são de responsabilidade do proprietário. São consideradas despesas extras:

• Reformas estruturais;
• Instalações de equipamentos de segurança e incêndio, telefonia e intercomunicação, além de esporte e de lazer;
• Despesas de decoração nas áreas comuns;
• Indenizações trabalhistas de empregados, que aconteceram antes da locação;
• Constituição do fundo de reserva;
• Chamada de capital.

3. Reembolso do investimento em benfeitorias e reformas

Caso o inquilino precise realizar benfeitorias para manter o imóvel em perfeitas condições de uso, ele pode solicitar o reembolso ao proprietário. Mas, para isso, depende de algumas condições.

No caso de uma benfeitoria necessária, podem ser feitas mesmo sem autorização do locador. Nessa lista entra reconstrução de telhado, pintura de paredes ou manutenção da parte elétrica e hidráulica.

Já para as benfeitorias úteis, precisam da autorização do proprietário. São aquelas que visam um melhor uso do imóvel, como a instalação de divisórias, grades, troca de portas e janelas. Esses pontos estão detalhados no Art. 35 da Lei do Inquilinato.

Mas, nem todas as melhorias são reembolsáveis. Segundo o Art. 36 da Lei, o locatário não tem direito a receber os custos quando realiza as chamadas “benfeitorias voluptuárias”. São aquelas focadas na estética do imóvel, como decorações mais luxuosas, e que podem ser revertidas ao final da locação.

1. Morar sem interferências do proprietário

Depois de entrar no imóvel, o inquilino é livre para utilizar o espaço da forma como bem entender, sem a interferência do proprietário, desde que siga as regras estipuladas em contrato.

2. Desocupação, quebra de contrato e aviso de 30 dias

Caso o inquilino decida deixar o imóvel, ele tem garantido pela lei o direito de pedir a quebra de contrato a qualquer momento. O pedido pode ser feito com ou sem o aviso prévio de 30 dias.

Cada imobiliária tem sua maneira própria de fazer o contrato. Geralmente, eles têm de 24 a 30 meses e podem ter uma multa pela quebra de contrato em diferentes momentos.

No caso da mudança ser realizada por motivos de trabalho, o inquilino pode pedir a isenção da multa, desde que notifique o proprietário 30 dias antes. Mas, só vale no caso da empresa exigir a mudança, não por escolha do inquilino. Isso vale inclusive para mudanças dentro do mesmo município.

A renovação do contrato

O contrato de aluguel possui uma renovação automática. Isso quer dizer que, se nem inquilino, nem proprietário se manifestarem ao final do contrato, é subentendido que ele foi renovado e continuará valendo até que uma parte se posicione.

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