Ação de cobrança de aluguel: como funciona e quanto custa

Quando o inquilino deixa de pagar, o que deveria ser uma fonte de receita pode se transformar em uma grande dor de cabeça, tanto para o proprietário quanto para o corretor. E a saída é realizar uma ação de cobrança de aluguel.

O administrador ou corretor de locações é quem assume a dianteira nesse momento.

Além do aluguel atrasado, surgem cobranças, negociações, preocupações com o proprietário e, em alguns casos, a necessidade de recorrer à Justiça para recuperar o dinheiro.

É nesse cenário que entra a ação de cobrança de aluguel, um procedimento judicial utilizado para exigir o pagamento de aluguéis e outros valores devidos pelo inquilino.

Mas como essa ação funciona? Quando ela pode ser utilizada? É a mesma coisa que uma ação de despejo? E quanto custa cobrar um aluguel na Justiça?

Neste artigo, você vai entender tudo isso e descobrir como uma análise mais criteriosa dos candidatos à locação pode ajudar a evitar prejuízos antes mesmo da assinatura do contrato.

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O que é uma ação de cobrança de aluguel?

A ação de cobrança de aluguel é um processo judicial que permite ao proprietário de um imóvel exigir o pagamento de aluguéis atrasados e outros encargos previstos no contrato de locação.

Ela pode ser utilizada quando o inquilino deixa de cumprir suas obrigações financeiras e as tentativas de resolver a situação amigavelmente não apresentam resultado.

Por exemplo, imagine que um proprietário alugou seu imóvel por R$ 2.000 mensais e o inquilino deixou de pagar três meses consecutivos.

Nesse caso, a dívida inicial seria de R$ 6.000, sem considerar juros, multas e outros encargos que possam ser exigidos.

Se o inquilino não regularizar a situação, o proprietário poderá buscar a Justiça para recuperar os valores devidos.

É importante saber que a cobrança judicial pode seguir procedimentos diferentes, dependendo dos documentos disponíveis e das características da dívida.

O artigo 784, inciso VIII, do Código de Processo Civil, por exemplo, permite a execução de créditos de aluguel documentalmente comprovados, desde que atendidos os requisitos legais.

Quando é possível entrar com uma ação de cobrança de aluguel?

A cobrança judicial pode ser considerada quando existe uma dívida de aluguel vencida e exigível que não foi regularizada.

Isso significa que o proprietário não precisa necessariamente esperar vários meses de atraso para buscar seus direitos.

Uma cobrança amigável, um aviso formal ou uma proposta de negociação podem ser suficientes para recuperar o dinheiro sem envolver a Justiça.

O seu trabalho como excelente administrador vai ser a diferença nessa hora.

Se essas tentativas não funcionarem, a ação judicial passa a ser uma alternativa para exigir o pagamento da dívida.

Quanto mais tempo o aluguel permanece sem pagamento, maior pode se tornar o prejuízo, especialmente quando novos vencimentos se acumulam.

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Como fazer uma ação de cobrança de aluguel?

O processo envolve algumas etapas importantes. Embora a orientação de um advogado seja recomendada para identificar o procedimento adequado, entender como a cobrança funciona ajuda o profissional imobiliário a orientar melhor o proprietário.

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1. Verifique os valores em atraso

Antes da ação de cobrança aluguel, o primeiro passo é identificar quais aluguéis e encargos não foram pagos.

É importante organizar os valores por vencimento, incluindo as multas, os juros e as atualizações aplicáveis.

Esse levantamento ajuda a demonstrar quanto o inquilino realmente deve e evita cobranças incorretas.

2. Reúna os documentos da locação

A documentação é essencial para comprovar a existência da dívida.

Entre os documentos mais importantes estão o contrato de aluguel, os comprovantes de pagamento anteriores, os demonstrativos de débitos, os registros de cobrança e os documentos das partes envolvidas.

Quanto mais organizada estiver a documentação, mais fácil será demonstrar a origem e o valor da dívida.

3. Tente uma negociação amigável

Antes de recorrer à Justiça e pedir uma ação de cobrança de aluguel, vale tentar um acordo com o inquilino.

O proprietário pode enviar uma notificação de cobrança, apresentar os valores em aberto e oferecer condições de regularização.

O ideal é que toda negociação seja registrada por escrito, principalmente quando envolver parcelamentos ou novos prazos de pagamento.

4. Procure orientação jurídica

Se o inquilino continuar inadimplente, um advogado poderá avaliar qual medida judicial é mais adequada.

Dependendo dos documentos disponíveis, pode ser possível propor uma execução de título extrajudicial, uma ação de cobrança pelo procedimento comum ou outra medida cabível.

A escolha depende das características do caso e dos requisitos previstos na legislação.

5. Acompanhe o processo judicial

Depois que a ação de cobrança aluguel é apresentada à Justiça, o devedor é chamado a participar do processo, conforme o procedimento utilizado.

Caso a dívida seja reconhecida e não seja paga, poderão ser adotadas medidas legais para buscar a recuperação dos valores, inclusive medidas sobre bens, quando cabíveis.

Importante: entrar com uma ação não garante o recebimento imediato da dívida. A recuperação do dinheiro depende do andamento do processo e também da existência de patrimônio ou recursos do devedor.

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Ação de cobrança de aluguel é a mesma coisa que ação de despejo?

Não. Apesar de estarem relacionadas à inadimplência, as duas medidas possuem objetivos diferentes.

Veja as principais diferenças:

É possível cobrar o aluguel e pedir o despejo ao mesmo tempo?

Sim.

A Lei do Inquilinato permite que, nos casos de falta de pagamento, o proprietário apresente conjuntamente o pedido de rescisão da locação e a cobrança dos aluguéis e encargos atrasados.

Isso significa que ele pode buscar tanto a recuperação do imóvel quanto o recebimento da dívida em um mesmo processo, observadas as regras legais.

Essa possibilidade está prevista no artigo 62 da Lei nº 8.245/1991.

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Existe alguma alternativa antes de entrar com uma ação de cobrança de aluguel?

Sim. Além da negociação direta, uma alternativa que pode ser considerada é o protesto da dívida em cartório.

O protesto é um procedimento formal utilizado para registrar que determinada obrigação financeira não foi paga.

Na prática, o credor apresenta a documentação da dívida a um cartório de protesto, que realiza os procedimentos previstos em lei e comunica o devedor.

Caso a dívida não seja regularizada, o protesto poderá ser registrado, trazendo consequências para o histórico de crédito do devedor, sujando seu nome.

O contrato de locação, acompanhado da documentação necessária, pode ser utilizado para protestar aluguéis atrasados, desde que atendidos os requisitos aplicáveis.

O protesto pode ajudar a estimular a regularização da dívida sem a necessidade de iniciar imediatamente uma ação judicial, mas não garante o recebimento.

Quanto custa uma ação de cobrança de aluguel?

Uma ação de cobrança de aluguel pode gerar despesas para o proprietário, ou para o administrador (dependendo do contrato), principalmente quando o processo exige acompanhamento jurídico por um período prolongado.

O custo varia conforme o valor da dívida, o estado em que a ação é apresentada, a complexidade do caso e a duração do processo.

Além disso, mesmo que o proprietário tenha uma decisão favorável, pode encontrar dificuldades para receber o dinheiro se o inquilino não possuir recursos ou bens disponíveis.

Exemplo de quanto um aluguel atrasado pode custar

Imagine um imóvel alugado por R$ 2.000 mensais, cujo inquilino deixa de pagar durante seis meses.

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Sem incluir multas, juros, correção monetária, encargos e despesas com cobrança.

Nesse cenário, o proprietário já deixou de receber R$ 12.000.

Se houver necessidade de iniciar uma ação judicial, outras despesas poderão ser acrescentadas, tornando o prejuízo ainda maior.

Para a imobiliária, isso também representa mais tempo dedicado a cobranças, negociações, acompanhamento de processos e atendimento ao proprietário.

Por isso, evitar que a inadimplência aconteça é tão importante quanto saber como cobrar uma dívida.

Como evitar uma ação de cobrança de aluguel?

A maneira mais eficiente de reduzir a necessidade de cobranças judiciais é cuidar da prevenção antes de assinar o contrato de locação.

Embora nenhuma análise consiga eliminar completamente o risco de inadimplência, uma avaliação criteriosa permite identificar informações importantes sobre o candidato e tomar decisões mais seguras.

O problema é que uma análise superficial, baseada apenas no score de crédito ou em uma consulta simples de CPF, pode deixar de revelar informações relevantes.

Um candidato pode apresentar uma pontuação de crédito razoável e, ao mesmo tempo, possuir protestos, dívidas ou processos judiciais que merecem uma avaliação mais aprofundada.

Esses dados precisam ser avaliados em conjunto, respeitando a legislação, a privacidade e a finalidade da análise. Nenhum indicador isolado deve determinar automaticamente a aprovação ou a recusa de um candidato.

O desafio é encontrar uma análise profunda e criteriosa, mas que seja rápida.

Análise de ficha completa em segundos existe?

Sim, a Alude. Com ela, o corretor pode reunir informações importantes sobre o candidato à locação em um único relatório, sem precisar consultar diferentes fontes manualmente.

A Análise de Ficha da Alude oferece:

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Assim, o profissional consegue analisar o candidato com mais agilidade, identificar possíveis sinais de risco e apresentar informações mais consistentes ao proprietário.

A proposta não é prometer que nenhum aluguel ficará atrasado, mas oferecer mais informações para que a decisão de locação seja feita com profundidade e segurança.

É melhor dedicar alguns minutos a uma análise completa antes de assinar o contrato do que descobrir informações importantes somente depois que o aluguel deixa de ser pago.

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Perguntas frequentes sobre ação de cobrança de aluguel

Quanto tempo demora uma ação de cobrança de aluguel?

Não existe um prazo único. A duração depende do procedimento utilizado, da complexidade do caso, da atuação das partes e do andamento do Judiciário. Alguns casos podem ser resolvidos por acordo, enquanto outros podem levar meses ou anos, especialmente quando há dificuldade para localizar bens do devedor.

Com quantos meses de aluguel atrasado posso entrar com uma ação de cobrança?

Não é necessário esperar três meses ou qualquer outro período fixo. Em regra, uma dívida de aluguel vencida e exigível já pode fundamentar uma cobrança judicial, desde que estejam presentes os requisitos legais.

Posso cobrar aluguel atrasado sem entrar na Justiça?

Sim. O proprietário pode tentar uma negociação amigável, enviar uma notificação de cobrança ou avaliar o protesto da dívida em cartório. Essas alternativas podem ajudar a recuperar os valores devidos sem iniciar imediatamente uma ação judicial.

O inquilino pode ser despejado por não pagar o aluguel?

Sim. A falta de pagamento pode justificar uma ação de despejo, conforme a Lei do Inquilinato. Entretanto, a desocupação deve seguir o procedimento legal. O proprietário não pode simplesmente retirar o inquilino do imóvel por conta própria.

O fiador também pode ser cobrado pelos aluguéis atrasados?

Sim, dependendo das responsabilidades assumidas no contrato de locação e dos limites legais da fiança. Quando a garantia cobre os valores devidos, o fiador também poderá ser responsabilizado pela dívida.

O que acontece se o inquilino não tiver dinheiro para pagar a dívida?

A ausência de recursos pode dificultar a recuperação dos valores, mesmo quando existe uma decisão judicial favorável ao proprietário. Dependendo da situação, poderão ser realizadas buscas por bens e adotadas outras medidas legais de cobrança, respeitando os limites previstos na legislação.

É possível entrar com ação de cobrança de aluguel após a saída do inquilino?

Sim. A desocupação do imóvel não elimina automaticamente as dívidas deixadas pelo antigo inquilino. O proprietário pode buscar o recebimento dos valores pendentes, observando os prazos de prescrição e os demais requisitos legais.

Como evitar problemas com inquilinos inadimplentes?

O primeiro passo é realizar uma análise cadastral criteriosa antes da aprovação do contrato. Consultar score, dívidas, protestos, processos judiciais e informações sobre renda ajuda a compreender melhor o perfil do candidato e reduzir os riscos da locação.

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