Caução, fiança, ou fiador: Qual a melhor garantia locatícia?
Descomplicamos caução, seguro fiança e fiadores para sua imobiliária otimizar os seus contratos de aluguéis e escolher a melhor garantia locatícia para seus proprietários e inquilinos.
💡 Principais conclusões
- O mercado imobiliário é unânime sobre a importância da garantia locatícia nos contratos de aluguel. Uma verdadeira proteção financeira que assegura o recebimento do aluguel e evita dores de cabeça.
- A Lei do Inquilinato prevê garantias como caução, seguro fiança ou fiador, mas a escolha não deve ser pessoal. É preciso uma estratégia para definir a melhor opção para cada tipo de inquilino.
- Para escolher a melhor garantia locatícia, é essencial conhecer o inquilino. A análise de ficha revela todos os detalhes, tanto dos inquilinos quanto dos fiadores, para tomar as decisões.
O mercado de aluguel cresce cada dia mais, por isso, é importante ficar ligado nas garantias previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato.
A melhor garantia locatícia depende do perfil do inquilino. A caução exige dinheiro à vista, o seguro fiança tem maior cobertura e o fiador exige comprovações rígidas. A análise de ficha completa é o que garante uma escolha segura.
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No final desse texto, você vai estar familiarizado com as opções e vai poder orientar seus proprietários e inquilinos. Pronto para se tornar um expert em garantias locatícias? Vamos lá!
O que é Garantia Locatícia e por que é crucial?
Imagine a garantia locatícia como um capacete contra as dores de cabeça durante o aluguel. Em termos simples, é uma proteção financeira que garante o pagamento do aluguel em dia.
Isso é extremamente importante, principalmente para os proprietários que dependem dessa receita mensal.
Então, vamos avaliar as diferenças entre garantias locatícias e pensar em estratégias para escolher a melhor opção.
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Dá para alugar sem garantia?
Apesar de ser uma prática menos comum para as imobiliárias, essa possibilidade também existe. Inclusive, o Artigo 42 da Lei do Inquilinato só permite cobrar o aluguel adiantado se o contrato de aluguel não tiver nenhuma garantia.
Quais são os riscos de alugar sem garantia locatícia?
Apesar de facilitar a negociação com os inquilinos, alugar sem garantia é menos recomendado. Isso porque uma locação sem garantias, não dá segurança financeira para o proprietário e fica só na base da confiança. Confiança é bom, mas garantia no contrato é melhor ainda.
Tipos de garantia locatícia: caução de aluguel, seguro fiança e fiador
A escolha da garantia locatícia não é uma preferência pessoal. Você precisa conhecer as opções e os seus clientes, equilibrando riscos e benefícios.
Com esse conhecimento você pode oferecer locações satisfatórias para todas as partes.
1. Caução
A caução de aluguel é a forma de garantia locatícia mais utilizada hoje no Brasil, especialmente entre inquilinos com menor renda. Segundo os últimos estudos, 57% dos inquilinos utilizam essa garantia locatícia.
É como uma reserva de emergência para o seu contrato de aluguel. Nessa modalidade, o inquilino paga um valor no início da locação, para ser utilizado em casos de inadimplência ou danos no imóvel. E se tudo correr bem, o valor é devolvido corrigido quando o contrato de aluguel termina.
O valor da caução de aluguel, segundo a Lei do Inquilinato, não pode ultrapassar três meses de aluguel e deve ser depositado em uma conta poupança vinculada ao contrato.
É fundamental formalizar o depósito caução no contrato de locação, deixando claro o valor, a conta onde será guardado e os critérios para devolução.
A devolução da caução deve ser feita ao final do contrato, desde que não haja pendências como inadimplência ou danos ao imóvel. A Lei exige que o valor seja restituído com correção monetária, caso não tenha sido utilizado.
📍Mas fica ligado! Apesar da garantia por Caução ser a preferida do mercado, ela é limitada a três meses de aluguel, tornando-se frágil diante de processos de despejo que comumente levam mais de 6 meses.
Mas, existe ainda a possibilidade de contratar um título de capitalização para alugar imóvel que funciona igual a caução, mas que não é limitada a 3 meses de aluguel.
Pode ser contratada para cobrir 12, 15 ou mais meses de aluguel e diferente do seguro fiança, o valor é devolvido ao inquilino ao final do contrato.
2. Seguro de Fiança Locatícia
O seguro fiança é uma garantia oferecida por seguradoras, em que elas cobrem o pagamento do aluguel e encargos em caso de inadimplência por parte do inquilino
A parcela do seguro, que geralmente fica entre 8% e 15% do valor do aluguel, pode ser repassada para o inquilino junto com a cobrança do aluguel ou assumida pela imobiliária, ou proprietário.
A indenização do seguro fiança varia de 12 a 30 vezes o valor do aluguel, deixando evidente sua proteção significativamente maior do que a caução, que é limitada a 3 vezes o valor do aluguel
Apesar de ser um valor inicial mais baixo, essa garantia locatícia não é devolvida ao final da locação.
Então, se o locatário não tem condições de fazer o depósito caução, mas pode pagar esse acréscimo no aluguel todo mês, vale a pena.
No caso do proprietário, o seguro fiança é a garantia que melhor protege os seus interesse, porque pode ser acionado a qualquer momento, caso haja algum dano ou inadimplência.
3. Fiador
Apesar do fiador ser uma garantia clássica, ela também é a mais burocrática. Cerca de 15% dos brasileiros que alugam imóveis recorrem a essa opção
O fiador é uma pessoa que assume a responsabilidade financeira, caso o inquilino falte.
Por isso, o fiador precisa atender a vários critérios como:
- Ter mais de 21 anos
- Possuir um bem quitado
- Não ter pendências financeiras
- Possuir uma renda três vezes maior do que o valor do aluguel
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Faça um teste grátisMuitos inquilinos não conseguem encontrar alguém que aceite assumir essa responsabilidade. Assim, surgiram os “fiadores profissionais” ou empresas que prestam esse serviço.
Diferente do tradicional, que costuma ser um parente ou amigo, fiador profissional é um prestador de serviço. Ele assume a responsabilidade financeira do aluguel e cobra uma taxa por isso.
A pesar de reduzir a burocracia e facilitar a locação, um fiador profissional pode ser um golpista. Por isso, é importante conferir todos os documentos e ter uma análise de ficha criteriosa também do fiador.
Você pode identificar um fiador profissional por meio de uma análise de ficha criteriosa. A quantidade de consultas ao CPF, processos judiciais e até mesmo a frequência de endereços podem servir como sinais de alerta para identificar esse tipo de fiador.
A melhor forma de conseguir todas essas informações de forma é através da análise da Alude e você pode testar grátis.
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Qual é a diferença entre caução de aluguel, seguro fiança e fiador?
Embora os três sejam tipos de garantia locatícia, cada um funciona de um jeito e exige um perfil diferente do inquilino. Saber diferenciar é essencial para fechar contratos mais seguros, tanto para a imobiliária quanto para o proprietário.
| Tipo de garantia | Como funciona? | Quem é paga? | Pontos fortes | Pontos fracos |
|---|---|---|---|---|
| Caução de aluguel | Um valor (até 3 aluguéis) depositado no início do contrato. Fica guardado e é devolvido se não houver danos ou inadimplência. | Inquilino | Simples, devolutiva, popular (57% preferem) | Cobertura limitada, não protege casos mais demorados como em despejos |
| Seguro fiança locatícia | Uma apólice contratada com seguradora que cobre inadimplência, encargos e danos. | Geralmente o inquilino, mas pode ser dividido ou pago pelo proprietário | Alta cobertura (até 30 aluguéis), menos burocrático | Não é devolvido, tem custo mensal adicional |
| Fiador | Uma pessoa que garante o pagamento caso o inquilino não cumpra com o contrato. | Inquilino | Custo zero, proteção total em teoria | Burocrático, difícil encontrar alguém disponível |
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Faça um teste grátisComo escolher a melhor Garantia Locatícia
Apesar da garantia por Caução ser a preferida do mercado, ela não é tão forte porque é limitada a apenas 3 meses da locação.
Por outro lado, o seguro fiança é uma garantia bem mais forte, mas tem um custo adicional.
Para saber qual a melhor garantia locatícia, você precisa conhecer as condições do seu locatário.
A melhor forma de fazer isso é com a análise de ficha.
Uma garantia locatícia mais forte, pode ajudar a aprovar um inquilino com uma ficha mais sensível e vice-versa.
Por exemplo: Se a renda do inquilino é baixa, pode ser difícil assumir o acréscimo do seguro fiança e ele prefira um fiador.
Você também pode fazer a análise de ficha do fiador para comprovar a confiança na renda, patrimônio e pendências judiciais.
E para deixar esse trabalho ainda mais tranquilo, você pode contar com a Análise de Ficha Alude. É só digitar um CPF ou CNPJ e receber em segundos um relatório completão e bem organizado.
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Faça um teste grátisFAQ: dúvidas comuns sobre garantia locatícia, caução de aluguel e fiadores
O que é caução de aluguel e como ela funciona?
A caução de aluguel é uma garantia financeira usada para cobrir eventuais inadimplências ou danos causados pelo inquilino. O valor é depositado no início do contrato e deve ser devolvido, com correção, ao final da locação, se estiver tudo em ordem.
Qual o valor da caução de aluguel permitido por lei?
De acordo com a Lei do Inquilinato, o valor da caução de aluguel não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel. Esse valor deve ser depositado em uma conta poupança vinculada ao contrato.
Quando devolver a caução do aluguel?
A caução deve ser devolvida ao inquilino no término do contrato, desde que não haja débitos ou danos ao imóvel. O valor deve ser atualizado com base nos rendimentos da poupança.
Como registrar o depósito caução no contrato de locação?
É essencial que o contrato de locação especifique claramente o depósito caução, incluindo o valor, a conta onde será guardado e as condições para sua devolução. Isso evita dúvidas e protege as partes envolvidas.
Quais são as vantagens e riscos da caução aluguel para imobiliárias?
A caução é simples, barata e popular, mas cobre no máximo 3 aluguéis, o que pode ser insuficiente em casos de despejo. Já o seguro fiança oferece maior cobertura, mas tem custo mensal. Entender o perfil do inquilino ajuda a equilibrar esses fatores.
Posso alugar um imóvel sem garantia locatícia?
Sim, é possível, mas pouco comum. Quando não há nenhuma garantia no contrato, o Art. 42 da Lei do Inquilinato permite que o proprietário cobre o aluguel adiantado. No entanto, essa prática oferece mais riscos à imobiliária e ao locador.
Fiador, caução ou seguro fiança: qual a melhor garantia locatícia?
Depende do perfil do inquilino e da estratégia da imobiliária. O fiador não tem custo, mas é burocrático. A caução é simples, mas tem cobertura limitada. O seguro fiança é mais caro, porém oferece proteção completa. A melhor opção varia conforme o caso.
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Zé Fagotti é redator na Alude. Especializado em redação criativa pela Redhook School e apaixonado por empoderar profissionais através do conhecimento prático. Com mais de 10 anos de experiência na web, Zé já produziu diversos blogs, programas de rádio, TV, colunas de revistas e agora demonstra essa paixão escrevendo artigos que ajudam a Alude na missão de descomplicar mercado imobiliário para corretores, imobiliárias e administradores de imóveis. Ele domina a arte de traduzir leis complexas em linguagem simples e acessível, além de trazer estratégias imobiliárias e dicas de gestão de aluguel, transformando o conhecimento em uma ferramenta poderosa para o sucesso dos seus leitores. Nas horas vagas o Zé não desgruda do seu filho Inácio e se você não encontrar ele escrevendo ou com o bebê, provavelmente ele deve estar no tatame treinando karatê.
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