Como negativar o nome de um inquilino e recuperar o aluguel
Nada pior do que um inquilino que atrasa, enrola e some. Mas como negativar o nome de um inquilino? E como fazer isso sem cair em uma cilada jurídica? Vamos te mostrar o passo a passo.
💡 Principais conclusões
- Negativar o nome de um inquilino significa basicamente jogar o nome dele no "hall da fama dos devedores", ou seja, incluir o CPF dele nos cadastros de inadimplentes de um birô de crédito como SPC, Serasa e Boa Vista.
- Antes de colocar o nome do inquilino no Serasa, certifique-se de que a cobrança está correta, documentada, e que o inquilino foi devidamente notificado.
- A melhor maneira de evitar problemas com o pagamento do aluguel é não alugar para quem tem alto risco de não pagar. Por isso, a nossa ferramenta de análise de ficha é indispensável para todas as imobiliárias.
Você fez tudo certo. O imóvel foi alugado, o contrato assinado, o inquilino parecia ser um ótimo pagador… mas aí começam os atrasos. Primeiro um mês, depois dois, e quando você vê, já está lidando com um calote daqueles.
E agora? Você ou a imobiliária pode negativar inquilino? Como funciona esse processo? Será que sua imobiliária está protegida juridicamente ao fazer isso?
Se você já passou por essa situação (ou quer evitar que aconteça), fique tranquilo. Hoje vamos esclarecer tudo sobre como negativar o nome de um inquilino inadimplente, o que a lei permite e, principalmente, como evitar chegar a esse ponto com as suas locações.
Bora entender o que pode e o que não pode nessa história?
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O que significa negativar o nome de um inquilino?
Antes de sair por aí colocando o CPF do inquilino na lista negra do mercado, vamos entender exatamente o que significa negativar alguém.
Quando a imobiliária não recebe o aluguel, algumas ações como negativar um inquilino podem ajudar a resolver o problema.
Negativar o nome de um inquilino significa basicamente que você torna público que ele é um devedor. Isso é feito ao incluir o CPF dele nos cadastros de inadimplentes de um birô de crédito.
Um birô de crédito nada mais é do que um banco de dados que reúne informações sobre o perfil financeiro de todo consumidor (seja pessoa física ou empresa).
No Brasil, existem quatro birôs que podem fazer o processo de negativar o CPF ou CNPJ de consumidores. São elas: Serasa, Boa Vista, SPC e Quod.
Isso significa que qualquer outra empresa ou instituição financeira que consulte esses bancos de dados verá que essa pessoa tem uma dívida em aberto.
O que acontece quando um inquilino é negativado?
- Ele pode ter dificuldades para conseguir crédito (como financiamentos e cartões de crédito).
- Pode ser barrado ao tentar alugar outro imóvel.
- Sua pontuação de crédito (score) pode cair.
- A dívida pode ser cobrada judicialmente e levar até a um despejo por falta de pagamento.
Então, bora descobrir se a imobiliária pode negativar o nome do inquilino diretamente ou se esse processo tem um caminho certo a seguir?
Imobiliária pode negativar inquilino? O que diz a lei?
A resposta curta? Sim, a imobiliária pode negativar um inquilino. Mas é necessário, seguir os trâmites legais. Sem os devidos cuidados, ela pode acabar arrumando uma bela dor de cabeça, e até um processo por danos morais.
O que dizem o Código Civil e a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece que o inquilino tem a obrigação de pagar o aluguel e encargos em dia (Art. 23, inciso I). Se ele não pagar, conforme o contrato de locação, ele está inadimplente e, portanto, sujeito às consequências legais.
Já o Código Civil (Lei nº 10.406/2002) diz no Art. 394 que qualquer dívida vencida e não paga coloca o devedor em mora, o que dá ao credor (o locador ou a imobiliária) o direito de tomar medidas para recuperar o dinheiro.
Isso inclui:
- Cobrança extrajudicial (cartas, notificações, mensagens)
- Ação de despejo por falta de pagamento
- Negativação do nome do inquilino nos órgãos de proteção ao crédito (SPC, Serasa, Boa Vista, etc.)
Mas calma lá! Não é só sair incluindo o nome do inquilino na lista de inadimplentes e achar que está tudo certo.
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Os riscos de negativar um inquilino sem seguir os processos corretos
Se a imobiliária ou o locador não cumprirem os requisitos legais antes de negativar o inquilino, a coisa pode sair pela culatra.
Ou seja:
- Se você negativar sem avisar antes, pode tomar um processo por danos morais.
- Se o inquilino provar que a dívida já foi paga, a negativação indevida pode custar caro.
- Se a imobiliária errar o valor cobrado ou não seguir o contrato, o inquilino pode até contestar a dívida na Justiça.
Então, antes de colocar o nome do inquilino no birô, certifique-se de que a cobrança está correta, documentada e que o inquilino foi devidamente notificado.
Como negativar o nome de um inquilino
Agora que já sabemos que a imobiliária pode negativar inquilino, a pergunta é: como fazer isso?
Seguir o caminho certo é essencial para evitar processos, reclamações e, claro, garantir que a cobrança seja legítima. Bora ver o passo a passo?
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1. Confirme que a dívida realmente existe
Parece óbvio, né? Mas muita gente comete o erro de negativar inquilino sem revisar o contrato de aluguel e os pagamentos. Antes de qualquer coisa, confira se o débito está correto, atualizado e devidamente registrado.
- A cobrança inclui multas e juros previstos em contrato?
- Ele já não pagou e alguém esqueceu de dar baixa?
Se tiver qualquer dúvida, resolva antes de negativar o inquilino.
2. Notifique formalmente o inquilino
O inquilino tem o direito de ser avisado antes de ser negativado. Isso evita surpresas desagradáveis e dá a ele a chance de regularizar a situação sem precisar passar pelo constrangimento de ter o nome sujo.
A notificação pode ser feita por:
- Carta registrada com aviso de recebimento (AR);
- E-mail oficial da imobiliária;
- Mensagem via WhatsApp com confirmação de leitura (se esse já for o meio de comunicação utilizado pela imobiliária);
- Notificação extrajudicial formal.
💡Deixe bem claro o valor devido, a data de vencimento e o prazo final antes da negativação. Isso evita surpresas e dá ao inquilino a chance de resolver antes que a coisa fique séria.
Se o inquilino ignorar? Aí sim seguimos para a negativação.
3. Registre a dívida no birô de crédito
Se o inquilino ignorar todas as tentativas de cobrança e continuar inadimplente, chegou a hora de negativar.
Você pode fazer isso por meio de serviços como SPC, Serasa e Boa Vista, que permitem que imobiliárias e locadores cadastrem devedores. Algumas opções:
- SPC Brasil – Para negativar, você precisa ser associado e preencher um formulário disponibilizado no site.
- Serasa Experian – Basta se cadastrar no site e selecionar a modalidade de negócio e os serviços que deseja contratar. Depois, é só preencher os seus dados da dívida e aguardar o retorno.
- Boa Vista SCPC – Permite a negativação de inquilinos via parceiros credenciados, mas o processo é semelhante aos demais.
💡 Após a negativação, o inquilino ainda pode regularizar a dívida. Se ele pagar, a imobiliária tem até 5 dias úteis para remover a restrição do nome dele.
4. Se necessário, entre com ação de cobrança de aluguel
Se mesmo negativado o inquilino continuar sem pagar, pode ser a hora de entrar com uma ação de cobrança de aluguel. Isso pode incluir:
- Ação de despejo por falta de pagamento.
- Cobrança judicial para recuperar o valor devido.
💡 Aqui, consultar um advogado especializado em locações pode fazer toda a diferença para não perder tempo com processos mal instruídos.
Negativar é um direito, mas prevenir a inadimplência é sempre melhor!
A melhor maneira de evitar problemas com inquilinos inadimplentes é não alugar para quem tem alto risco de não pagar.
Parece óbvio, mas muita gente ignora que a maioria dos calotes poderia ser evitada com uma análise cadastral decente.
Por isso, a nossa ferramenta de análise de ficha é indispensável para todas as imobiliárias.
Com ela, você faz uma avaliação completa, identificando possíveis riscos antes mesmo de assinar o contrato. Olha só como é fácil e rápido!
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Sobre a Alude
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Zé Fagotti é redator na Alude. Especializado em redação criativa pela Redhook School e apaixonado por empoderar profissionais através do conhecimento prático. Com mais de 10 anos de experiência na web, Zé já produziu diversos blogs, programas de rádio, TV, colunas de revistas e agora demonstra essa paixão escrevendo artigos que ajudam a Alude na missão de descomplicar mercado imobiliário para corretores, imobiliárias e administradores de imóveis. Ele domina a arte de traduzir leis complexas em linguagem simples e acessível, além de trazer estratégias imobiliárias e dicas de gestão de aluguel, transformando o conhecimento em uma ferramenta poderosa para o sucesso dos seus leitores. Nas horas vagas o Zé não desgruda do seu filho Inácio e se você não encontrar ele escrevendo ou com o bebê, provavelmente ele deve estar no tatame treinando karatê.
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