Guia de benfeitorias para imobiliárias: Quando indenizar?
Com esse guia, você vai estar mais preparado para orientar seus clientes. Veja quais são as benfeitorias voluptuárias, necessárias e úteis e quando são ou não indenizáveis para evitar conflitos.
💡 Principais conclusões
- Saber a diferença entre as benfeitorias é uma habilidade valiosa que pode evitar uma baita novela imobiliária.
- Algumas benfeitorias são tão importantes que podem ser feitas até sem autorização do locador. Por outro lado, é importante saber diferenciar os tipos de melhorias já que nem todas são indenizáveis.
- Gerenciar aluguéis que incluam benfeitorias pode se tornar um verdadeiro pesadelo. A automação desses processos pode evitar exaustivas contas manuais ou pagamentos esquecidos.
E aí, meu corretor! Provavelmente você já teve um locatário pedindo reembolso por benfeitorias no imóvel. Mas nem todas as mudanças feitas na locação são indenizáveis. E aí, quando o inquilino tem o direito e quando não tem?
Pois é, essa questão pode tirar o sono de muitos profissionais do setor imobiliário. Mas não se preocupe, nós temos um guia!
Nesse texto a gente vai cair de cabeça na Lei do Inquilinato. Vem com a gente explorar as benfeitorias voluptuárias, as benfeitorias necessárias e as benfeitorias uteis.
As benfeitorias exigem total atenção do corretor ou administrador imobiliário. Por isso, você não pode avaliá-la correndo. Não dá pra se dedicar a ela enquanto está fazendo tarefas operacionais como repasses, cobranças, cálculos de multa, reajustes…
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O que são benfeitorias
As benfeitorias são as mudanças no imóvel alugado.
Elas podem ser feitas para melhorar, corrigir problemas ou embelezar o espaço.
Mas, não se engane, cada tipo de melhoria tem suas próprias regras. Você precisa conhecer todos para orientar melhor seus clientes.
Quais são os 3 tipos de benfeitorias?
São elas: benfeitorias voluptuárias, benfeitorias necessárias e benfeitorias úteis, segundo o Art. 96 do Código Civil.
Vamos dar uma olhada mais de perto em cada uma delas e entender como se aplicam no dia a dia.
Benfeitorias voluptuárias
Se você ainda não conhece esse termo, não se preocupe, vamos descomplicar! As benfeitorias voluptuárias são aquelas melhorias que deixam o imóvel mais charmoso e cheio de estilo. Elas têm um caráter de embelezamento, mas não são essenciais para o uso ou funcionamento.
Exemplos de benfeitorias voluptuárias
- Piscinas: Imagine um inquilino instalando uma piscina moderna no quintal. Vai ficar lindo, mas o proprietário não é obrigado a pagar por isso quando o contrato terminar.
- Decoração personalizada: Uma pintura artística na parede ou luminária sofisticada embeleza o ambiente, mas dá pra viver sem elas.
- Jardinagem de luxo: Plantas exóticas e fontes decorativas também se encaixam aqui. Eles transformam o visual do imóvel, mas não são essenciais para o seu uso.
Mas como você vai avaliar se essa benfeitoria não é de responsabilidade do seu cliente se você tá atolado em repasses e cobranças?
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Benfeitorias necessárias
Ninguém quer um imóvel desmoronando na carteira, certo? As benfeitorias necessárias são aquelas melhorias essenciais para garantir a conservação e a segurança do imóvel.
Elas são tão importantes que o artigo 35 da Lei do Inquilinato permite que sejam feitas mesmo sem autorização do proprietário.
Isso porque, sem elas, o imóvel pode se tornar inadequado para uso, colocando em risco a segurança dos moradores.
Exemplos de benfeitorias necessárias:
- Reparos em telhados: Imagine um inverno rigoroso que afete a estrutura e o telhado começa a vazar. Consertar essa parte é uma benfeitoria necessária, essencial para evitar maiores danos.
- Sistemas Hidráulicos: Canos estourados ou problemas de infiltração precisam de reparo imediato. Trocar tubulações e resolver problemas hidráulicos são fundamentais para manter o imóvel habitável.
- Instalações elétricas: Fios antigos ou danificados representam um grande risco de incêndio. Atualizar a fiação elétrica é uma benfeitoria necessária para garantir a segurança de todos no imóvel.
Benfeitorias úteis
Diferente das voluptuárias, as benfeitorias uteis não são mero deleite ou recreio. São melhorias com o objetivo de aumentar o uso habitual, beneficiando as duas partes. Além de tornar o imóvel mais funcional e confortável para os inquilinos, elevam o valor do patrimônio do locador.
Por isso, essas melhorias, de acordo com a Lei do Inquilinato, precisam de uma autorização do proprietário.
Exemplos de benfeitorias úteis:
- Armários planejados: Imagine que o imóvel alugado não possui armários suficientes na cozinha. Instalar armários planejados facilitam o uso e a organização, e deixa a rotina do inquilino muito mais prática.
- Sistema de iluminação: Substituir lâmpadas por iluminação LED, melhora a qualidade de vida dos moradores e reduz custos com energia.
- Ar-condicionado: Torna o ambiente muito mais confortável para o inquilino, principalmente em regiões mais quentes.
Quais benfeitorias no imóvel alugado são indenizáveis
A resposta rápida é que apenas a voluptuária não é indenizável. Mas isso não significa que todas são. Vou explicar melhor a seguir.
Vamos esclarecer de vez a questão da indenização das benfeitorias no imóvel alugado. Entender isso pode evitar confusões e garantir uma relação mais transparente e justa entre locador e locatário.
1. Benfeitorias necessárias: como elas têm um caráter de urgência para corrigir problemas e evitar danos, elas são sempre indenizáveis, segundo o artigo 35 da Lei do Inquilinato. A não ser que o contrato de aluguel diga o contrário.
2. Benfeitorias úteis: podem ou não ser indenizáveis, mas o detalhe aqui é que o proprietário precisa autorizar por escrito a mudança. Mas o contrato é soberano. Se ele tiver renúncia à indenização nesses casos, significa que o inquilino concordou com isso quando alugou o imóvel.
3. Benfeitorias voluptuárias: apesar de encantar, elas não precisam ser reembolsadas pelo proprietário. A Lei do Inquilinato, no artigo 36, diz que o locatário pode até levar essas melhorias ao fim do contrato, desde que não causem danos à estrutura do imóvel.
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Além disso, a ferramenta oferece relatórios completos de todas as transações financeiras. Essas informações detalhadas sobre os pagamentos facilitam a prestação de contas.
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Perguntas frequentes
O que são benfeitorias no contrato de aluguel?
Benfeitorias são obras, reformas ou melhorias realizadas no imóvel alugado durante a vigência do contrato.
Quais são os tipos de benfeitorias?
São três: benfeitorias necessárias, benfeitorias úteis e benfeitorias voluptuárias.
Quais benfeitorias geram direito a ressarcimento/indenização?
Apenas as necessárias são indenizáveis de forma obrigatória, mesmo que tenham sido feitas sem a autorização prévia do locador. As benfeitorias úteis podem ser indenizáveis apenas se forem previamente autorizadas por escrito pelo locador. Já as voluptuárias não são indenizáveis em hipótese alguma, pois o inquilino pode retirá-las ao final do contrato, desde que isso não cause danos à estrutura do imóvel.
O inquilino pode reter o imóvel (direito de retenção) até receber a indenização pelas benfeitorias?
Sim, o inquilino pode exercer o direito de retenção (permanecer no imóvel até ser indenizado), mas apenas para para benfeitorias necessárias (sempre) e úteis (somente se tiver sido autorizada). Na voluptuária, nunca.
O contrato de aluguel pode prever a renúncia ao direito de indenização por benfeitorias?
Sim. A Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) valida expressamente a cláusula contratual em que o locatário renuncia ao direito de indenização e de retenção por qualquer benfeitoria realizada no imóvel. Nesses casos, mesmo as obras necessárias não serão reembolsadas se houver tal cláusula no contrato.
Qual é o papel da imobiliária ao intermediar solicitações de benfeitorias?
A imobiliária deve exigir comunicação formal prévia do inquilino antes de qualquer obra, coletar o aceite formal e por escrito do proprietário/locador antes da execução de obras úteis ou voluptuárias e registrar todas as alterações com laudos de vistoria inicial e final acompanhados de fotos e comprovantes fiscais/recibos das benfeitorias indenizáveis.
Sobre a Alude
A Alude acredita que o corretor deveria passar seu tempo focado em criar relacionamentos e dar um atendimento incrível ao cliente - não fazendo burocracias ou trabalhos manuais. Para isso, criamos ferramentas que melhoram a experiência do cliente e facilitam a vida do corretor. Desde uma análise de crédito que impressiona proprietários, até uma gestão de aluguel que deixa suas locações no piloto automático. Buscamos estar presentes em todos os processos do seu dia a dia oferecendo sempre o melhor serviço pelo melhor preço. Quer saber mais? Faça um teste grátis agora mesmo.
Zé Fagotti é redator na Alude. Especializado em redação criativa pela Redhook School e apaixonado por empoderar profissionais através do conhecimento prático. Com mais de 10 anos de experiência na web, Zé já produziu diversos blogs, programas de rádio, TV, colunas de revistas e agora demonstra essa paixão escrevendo artigos que ajudam a Alude na missão de descomplicar mercado imobiliário para corretores, imobiliárias e administradores de imóveis. Ele domina a arte de traduzir leis complexas em linguagem simples e acessível, além de trazer estratégias imobiliárias e dicas de gestão de aluguel, transformando o conhecimento em uma ferramenta poderosa para o sucesso dos seus leitores. Nas horas vagas o Zé não desgruda do seu filho Inácio e se você não encontrar ele escrevendo ou com o bebê, provavelmente ele deve estar no tatame treinando karatê.
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