Qual o melhor índice de reajuste de aluguel: IGP-M, IPCA, IVAR ou negociação direta?

E aí, meu corretor! Os contratos de aluguel costumam ter um reajuste anual, conforme assinado certo? Mas qual o melhor índice de reajuste de aluguel?

Nos contratos particulares é comum a negociação direta, mas o IGP-M já foi o índice mais usado pelo mercado. De alguns anos para cá, mas muitas imobiliárias começaram a usar o IPCA e há algum tempo surgiu também o IVAR.

Como escolher o melhor deles para os contratos da sua imobiliária? Confira com a gente nesse texto como cada um deles funciona e veja qual é a melhor opção para a sua empresa.

Reajuste anual do aluguel

O reajuste anual do contrato de locação está na lei. Esse é um direito do proprietário conforme o artigo 18 da Lei do Inquilinato (8,245/91), desde que previsto em contrato.

Cada índice de preço é calculado um instituição diferente. Os valores são definidos a partir do acompanhamento de cestas de bens e serviços consumidas ou produzidas. Cabe à instituição responsável pelo cálculo definir os componentes dessas cestas. Vamos conhecer cada um dos principais índices para que você saiba qual o melhor para sua imobiliária.

O que é o IGP-M e como ele é calculado

Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é também conhecido como “a inflação do aluguel”, porque, tradicionalmente, era utilizado para o reajuste do aluguel. Ele é medido pela Fundação Getúlio Vargas e leva em consideração a inflação do consumidor (30%), do atacado (60%) e da construção civil (10%). Por isso, ele foi considerado por muito tempo como o melhor índice para quem investe no imobiliário.

Porém, ele é um indicador sensível à variação cambial. Isso quer dizer que pode prejudicar inquilinos (na alta do dólar), e proprietários (quando o câmbio está em baixa). Ele também sofre interferências de áreas distantes da população comum, como a oferta de commodities.

E ele já passou por dois extremos. Em 2017, ele chegou a ficar negativo, mas em 2020 disparou ao ponto de passar 30% no ano. Isso trouxe muitos problemas para proprietários e imobiliárias que tiveram que fazer renegociações para não perder clientes.

Em 2021, ele voltou a cair novamente e atualmente está em baixa.

→ Clique aqui e confira o valor atualiado do IGP-M acumulado.

IPCA: o que é e como é calculado

O Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), é calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Esse índice leva em conta o custo de vida de famílias que ganham de um a 40 salários mínimos. É o índice oficial do país, usado pelo Banco Central para definir a meta de inflação.

Diferente do IGP-M que é um índice ponderado, o IPCA foca na variação do poder de compra do consumidor brasileiro. Por isso, algumas imobiliárias escolheram o IPCA como o índice de reajuste de aluguel. Faz muito sentido tanto para o inquilino como para o proprietário que usa o aluguel como fonte de renda.

Esse índice leva em consideração as seguintes categorias:

• Alimentação e bebidas,
• Artigos de residência,
• Comunicação,
• Despesas pessoais,
• Educação,
• Habitação,
• Saúde e cuidados pessoais,
• Transportes e vestuário.

Cada uma das categorias ainda é dividida por subitens, totalizando 465 produtos medidos mensalmente.

IVAR: o que é e como é calculado

Com a alta variação e a falta de realidadedos com o cenário de locação, a FGV decidiu criar um índice voltado para esse mercado. Assim nasceu o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, (IVAR), no ano de 2022.

Ele foi criado em parceria com administradoras de imóveis, para coletar os preços de contratos de locação novos, reajustados e renegociados. O objetivo é oferecer um índice que represente números mais próximos da realidade do mercado de locação.

A limitação do IVAR, porém, é sua medição limitada. Ele é calculado com base em dados de contratos de aluguel assinados em quatro capitais:

• São Paulo;
• Rio de Janeiro;
• Porto Alegre;
• Belo Horizonte.

É uma opção que está mais próxima do cenário de oferta e demanda do mercado de locação de imóveis residenciais.

Qual índice de reajuste de aluguel escolher?

O IGP-M, o IPCA e o IVAR são algumas das opções mais viáveis para o mercado de locação.

A Lei de Locações assegura que contratos com mais de três anos sem alteração possam ter seus valores revisados, o que permite levar ao valor de mercado. Se o valor subir muito, pode pedir a baixa de acordo com o definido em imóveis ao redor. Depois disso, é possivel discutir judicialmente qual o índice de reajuste de aluguel usar.

Não é obrigatório por lei o uso o IGP-M ou o IVAR. Convém à imobiliária junto com o proprietário a escolha de qual é o melhor índice a ser utilizado nos contratos de locação.

Porém, independente do índice escolhido, o contrato precisa de uma cláusula que permita a alteração, de acordo com a realidade. Essa medida pode evitar problemas como os que aconteceram durante a pandemia, abrindo margem para possíveis negociações.

Como calcular o reajuste de aluguel automaticamente com a Alude?

Manter os aluguéis atualizados, acompanhando o aniversário e os índices de cada contrato pode ser exaustivo conforme a carteira de imóveis cresce.

Mas, cadastrando seus contratos de locação na ferramenta de gestão de aluguéis da Alude os reajustes são automáticos.

Durante o cadastro do aluguel você pode definir um lembrete para o próximo reajuste, incluindo o índice.

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Mas você também pode fazer isso na aba específica para reajustes de cada locação cadastrada.

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Quando o contrato fizer aniversário, você recebe um lembrete para o reajuste de aluguel e pode aplicar às próximas faturas com um clique.

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Sobre a Alude

A Alude acredita que o corretor deveria passar seu tempo focado em criar relacionamentos e dar um atendimento incrível ao cliente - não fazendo burocracias ou trabalhos manuais. Para isso, criamos ferramentas que melhoram a experiência do cliente e facilitam a vida do corretor. Desde uma análise de crédito que impressiona proprietários, até uma gestão de aluguel que deixa suas locações no piloto automático. Buscamos estar presentes em todos os processos do seu dia a dia oferecendo sempre o melhor serviço pelo melhor preço. Quer saber mais? Faça um teste grátis agora mesmo.