57% dos inquilinos preferem a caução de aluguel

57% dos inquilinos preferem a caução de aluguel como garantia, mas será a melhor escolha para locador e locatário?

A caução de aluguel é mais pedida nos contratos de locação porque é a menos burocrática, dispensa fiador, traz mais independência para o inquilino e mais segurança para o proprietário.

57% das pessoas que foram entrevistadas na pesquisa da Datafolha querem alugar com essa garantia. E os dados da SECOVI-SP confirmam isso: 45,5% do uso de garantias locatícias no município de São Paulo são caução.

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Mas nem sempre essa garantia é a melhor escolha para o aluguel. E ainda tem os detalhes legais. Sim, porque a Lei do Inquilinato também prevê regras para sua utilização.

E você conhece todos os detalhes, corretor? Todos os seus contratos com caução de aluguel cumprem a Lei?

Existe uma diferença muito grande entre saber que a caução existe e saber como — e quando —ela deve ser aplicada.

Quanto pode cobrar? Onde o dinheiro deve ficar? Quando ela pode ser usada? E, principalmente, quando precisa ser devolvida?

São muitas variáveis que podem resultar em dor de cabeça mais tarde, ainda mais para quem administra muitos contratos.

Qual o maior problema de usar a caução?

Para o inquilino, o alto custo de desembolsar três vezes o valor do aluguel. Para o proprietário, é um valor limitado e envolve muita burocracia para receber.

Imagina se você precisar intermediar uma ação de despejo, por exemplo. Algumas levam bem mais que três meses. No Brasil, a média é de seis meses.

Pode ser que esses meses extras gerem mais custos para o proprietário e sua imobiliária, isso sem contar os honorários advocatícios e as taxas envolvidas no processo.

Aí você pode dizer: “só usar um despejo liminar”, mas nem sempre o juiz a concede. Até porque existem situações específicas para ele liberar esse tipo de ação.

E mesmo quando concede a causa, ela só é liberada mediante o pagamento de três meses de aluguel da parte do proprietário / imobiliária.

E há ainda outros fatores que podem ser problemas na caução de aluguel:

E, em alguns casos, a caução de aluguel pode afastar o fechamento de novos contratos, que é o que traz mais comissões (receita) para a imobiliária.

Pois a caução é composta por três meses do valor do aluguel e nem sempre os interessados têm esse dinheiro disponível.

Além de perder a comissão, a imobiliária ainda pode perder a oportunidade de colocar excelentes candidatos nos imóveis dos proprietários (exatamente o objetivo do seu cliente).

Ainda bem que a caução de aluguel não é a única garantia permitida por Lei. Existem outras — e provavelmente você já aplicou alguma delas nos contratos.

Devo substituir a caução por qual garantia? E quando?

Vai depender do tipo de contrato. Cada caso é um caso.

Você já deve ter adotado uma ou todas as garantias que existe no mercado:

• Fiança (o famoso fiador)
• Seguro-fiança (que cresceu 25% no ano passado, segundo dados da Susep)
• Cessão de cotas de fundo de investimento (e aqui inclui a capitalização)
• Caução.

E provavelmente notou que nenhuma delas é perfeita. Sempre vai haver benefícios e desvantagens.

Então você não vai encontrar aqui uma promessa vazia para salvar sua imobiliária.

Você pode aplicar a mais adequada delas paro momento e, mesmo assim, enfrentar problemas — o que já deve ter acontecido contigo.

Ou pode escolher a opção que mais minimiza o risco, burocracia, dor de cabeça para ambos os lados.

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Exemplo… Se o inquilino pode arcar com os custos anualmente de um seguro-fiança e o locador a prefere, não é melhor aplicar essa garantia no contrato?

Ou no caso do inquilino e proprietário serem bastante instruídos, terem familiaridade com produtos bancários, a capitalização não seria mais indicada?

Percebe? É assim que você precisa avaliar os contratos da sua imobiliária.

Mas, claro. Como disse acima, nem todo o preparo do mundo vai te blindar contra problemas. Ainda mais quando se tem muitos contratos para gerenciar.

Parte disso é ficar sempre atento a Lei.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre caução?

Os artigos 37 e 38 da Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, revelam que a caução têm limite na cobrança, precisa estar em uma poupança e deve ser devolvida ao inquilino ao final do contrato caso não haja descumprimento legal.

Vamos destrinchar mais esses artigos:

1. O proprietário pode exigir uma garantia locatícia no contrato?

Sim e ele pode escolher qual delas vai ser. Mas a Lei também diz que ele só pode escolher uma.

Então se ele optar pela caução de aluguel, não pode exigir mais uma no contrato.

A garantia escolhida precisa estar clara.

2. A caução em dinheiro tem limite?

O artigo 38 da Lei do Inquilinato determina que a caução em dinheiro não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel.

Então, imagine uma locação com aluguel de R$ 2.000.

Nesse caso:

• 1 mês de caução = R$ 2.000
• 2 meses de caução = R$ 4.000
• 3 meses de caução = R$ 6.000

Esse limite existe justamente para impedir que a garantia se transforme em uma cobrança desproporcional para o inquilino. Mesmo assim, dependendo do valor do aluguel, nem todo candidato consegue pagar.

3. O dinheiro da caução precisa ser depositado em caderneta de poupança?

Esse é outro ponto que costuma causar muito mal-estar, tanto nos inquilinos quanto nos proprietários.

Porque a poupança não rende muito. A Lei, porém, permite que seja colocado em contas de investimento que trouxer melhores resultados para o inquilino.

Aqui, você pode indicar a capitalização, se for o caso. Afinal, além de ter um rendimento maior, o inquilino ainda tem a chance de ser premiado em sorteios.

Isso significa que o proprietário e/ou imobiliária não tem só o trabalho de receber o dinheiro e guardar.

Você precisa também acompanhar os rendimentos porque, quando chegar o momento de devolver a caução de aluguel usá-la, vai ter que prestar contas de quanto ela rendeu.

4. A caução precisa estar prevista no contrato de aluguel?

O contrato deve deixar claro qual garantia foi escolhida e qual é o valor envolvido.

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Isso parece básico.

Mas, em uma operação imobiliária, quanto menos espaço existir para interpretações diferentes, menor a chance de uma discussão aparecer depois.

E esse é um ponto especialmente importante para imobiliárias que administram dezenas ou centenas de locações.

Quanto mais imóveis administrados, mais difícil é depender de memória, planilhas soltas e processos diferentes para cada locação.

5. A garantia da caução substitui o aluguel mensal?

Existe uma confusão relativamente comum:

“O inquilino tem três meses de caução, então pode ficar três meses sem pagar aluguel?”

Não.

Caução e aluguel são coisas diferentes.

A caução é uma garantia. O aluguel é uma obrigação mensal prevista no contrato.

Misturar os dois conceitos pode gerar uma baita confusão na administração da locação.

Ou seja, o inquilino deve pagar o seu aluguel mensalmente, “esquecendo-se” da caução. Ela só entra em jogo quando há atraso que configure inadimplência.

Bastante cuidado nesse ponto, corretor.

Caução pode ser usada para cobrir aluguel atrasado?

Tecnicamente, sim. Mas cuidado. Essa é provavelmente uma das perguntas que mais exigem atenção.

O que vai configurar um aluguel atrasado é fator tempo. Caso haja um atraso, o primeiro passo do corretor / imobiliária é aplicar multa, recalcular o valor e cobrar o inquilino novamente.

Ou seja, primeiro há uma comunicação com o locatário para que ele regularize o seu débito. Após essas cobranças, caso ele ainda não tenha quitado o aluguel, aí sim a caução deve ser utilizada.

Pois nesse cenário se configura a inadimplência.

E a caução existe justamente para oferecer proteção ao proprietário diante do descumprimento das obrigações do contrato.

Se existem valores efetivamente devidos pelo inquilino, a garantia pode entrar em cena para cobri-los, conforme as condições contratuais e a situação da locação.

Existe uma diferença entre um pagamento atrasado que será regularizado e uma situação em que existe efetivamente uma obrigação pendente a ser coberta pela garantia.

Por isso, o procedimento precisa estar documentado e alinhado ao contrato.

E aqui aparece uma lição importante para quem administra imóveis:

Não é apenas uma questão de organização.

É uma forma de reduzir ruído entre proprietário, inquilino e imobiliária.

Quando a caução de aluguel deve ser devolvida?

Ao final do contrato quando não há obrigações contratuais a serem resolvidas.

Vou explicar melhor.

Se, ao final da locação, não houver valores pendentes ou danos que precisem ser indenizados, a caução deve ser restituída ao locatário. E os rendimentos da aplicação devem ser considerados, conforme determina a Lei do Inquilinato.

Se existirem débitos ou danos atribuíveis ao inquilino, o valor da garantia poderá ser utilizado para regularizar essas questões. Mas tudo deve respeitar a Lei e ser comprovado.

Por isso, a vistoria de entrada e a vistoria de saída são tão importantes.

Elas ajudam a separar duas coisas que frequentemente viram discussão:

desgaste natural do imóvel x dano que precisa ser reparado.

E quanto melhor documentada estiver essa diferença, melhor para todo mundo.

Quem fica responsável pela caução quando existe uma imobiliária?

Quando existe uma imobiliária administrando o imóvel, ela que fica responsável pela garantia.

Não só pra isso, na verdade. Ela acaba funcionando como uma ponte entre proprietário e inquilino em diversas etapas da locação.

Acompanhar informações, pagamentos, documentos, prazos, reajustes, encerramento da locação e todas as demais movimentações relacionadas ao contrato.

A caução entra nesse pacote.

E aí existe uma diferença enorme entre administrar 5 contratos e administrar 500.

Com poucos imóveis, talvez seja possível controlar muita coisa manualmente.

Com uma carteira maior, a operação começa a exigir processos mais organizados.

Afinal, imagine precisar descobrir manualmente:

• qual imóvel tem caução
• qual foi o valor depositado
• onde está o comprovante
• qual contrato está chegando ao fim
• se existem débitos pendentes
• quanto precisa ser devolvido
• e quais valores precisam ser descontados.

Não demora muito para a gestão virar um verdadeiro caça ao tesouro administrativo.

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Caução de aluguel é simples. Administrar várias delas não.

É aí que existe uma diferença importante entre conhecer a regra e ter uma operação preparada para aplicá-la.

Para o corretor que está fechando uma locação, entender a caução ajuda a responder dúvidas e evitar erros durante a negociação.

Para uma imobiliária que administra uma carteira de imóveis, o desafio é maior.

São contratos diferentes, proprietários diferentes, datas diferentes, valores diferentes e situações que mudam ao longo do tempo.

É por isso que automação podem deixar de ser apenas um luxo e vira necessidade. Passar a fazer parte da própria estrutura da operação.

Com uma gestão mais centralizada, fica mais fácil acompanhar informações financeiras, cobranças, repasses, contratos e movimentações da carteira sem depender de dezenas de controles paralelos.

No fim das contas, uma boa gestão não serve apenas para organizar a imobiliária. Ela também ajuda a tornar a experiência de proprietário e inquilino mais previsível.

Mas você não pode usar qualquer ferramenta por aí que promete mundos e fundos…

Você deve escolher aquela que foi criada desde o início para a rotina imobiliária.

Aquela que foi desenvolvida junto com você, que enfrenta esse dia a dia burocrático.

Aquela que resolve suas principais atividades rotineiras para que você tenha tempo para administrar seus contratos com maior precisão e profissionalismo.

Por ela ser focada no que você precisa, essa opção não custa rios de dinheiro.

Ela acaba se tornando um investimento de baixo custo para que sua operação rode com a mesma eficiência de uma empresa grande.

A única que atende a esses requisitos no mercado é a Alude.

O que é Alude e por que eu devo usá-la na minha imobiliária?

A Alude é uma ferramenta que auxilia o administrador de contratos imobiliários. Ela automatiza as principais tarefas do dia a dia para que você consiga focar no seu trabalho: gerenciar os contratos.

Mas eu entendo sua resistência. Você não é único que teve isso.

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Angélica também demonstrou esse mesmo receio. Mas depois que usou, amou tanto que até mandou um recado para os administradores que ainda não utilizam: “Se eles soubessem o quanto isso é fundamental”.

Assim como ela, outros clientes nossos também manifestaram o mesmo receio antes de optar pela Alude.

“Quando eu conheci a Alude, a princípio eu fiquei meio assim ‘mas será?’ — fala da Gislaine, da Imobiliária Novo Lar.

Hoje, eles são só elogios.

“Quando eu conheci o processo de vocês, eu falei ‘eu preciso disso mais que urgente” — revela Gislaine.

“A Alude foi o divisor de águas na administração principalmente, porque é uma plataforma muito séria, uma plataforma muito competente.” - disse Cris, da Click House Imóveis.

“Tô super feliz e indico” - Marcos, corretor autônomo, sempre indica pros seus colegas.

Essas foram as experiências reais de quem usou o nosso sistema nas suas operações.

Mas eu sei que você quer ter a sua própria visão sobre a Alude.

E sabe de uma coisa? Você tem razão.

E pode guardar o seu dinheiro. Você não vai precisa gastar um centavo agora.

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Perguntas frequentes

O que é caução de aluguel?

A caução de aluguel é uma garantia locatícia assegurada pela Lei do Inquilinato. Ela permite reservar até 3 vezes o valor do aluguel para resguardar o proprietário caso o inquilino fique inadimplente ou cause danos ao imóvel.

Qual o valor máximo da caução de aluguel?

A caução não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel, conforme o artigo 38 da Lei do Inquilinato.

Onde deve ser depositada a caução em dinheiro?

A Lei do Inquilinato determina que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertidos em benefício do locatário no levantamento do valor.

Posso usar a caução para pagar o aluguel do último mês?

Não. A caução não deve ser confundida com o pagamento regular do aluguel. Qualquer utilização da garantia deve considerar as obrigações prescritas no contrato.

Quando a caução deve ser devolvida?

Ao final da locação, a caução de aluguel deve ser restituída quando não houver obrigações pendentes. Os rendimentos da aplicação também são previstos pela legislação.

A caução de aluguel pode ser usada para cobrir danos no imóvel?

Pode. A garantia pode ser utilizada para cobrir danos que sejam da responsabilidade do inquilino. Mas isso deve ser devidamente caracterizados e documentado por vistoria profissional.

O proprietário pode exigir caução de aluguel e fiador ao mesmo tempo?

Não. A Lei do Inquilinato só permite o uso de 1 garantia por contrato de locação.

A imobiliária pode administrar a caução?

Claro. A imobiliária pode participar da administração da locação, incluindo a garantia. Tudo vai depender do contrato. O importante é que os procedimentos estejam documentados e respeitem a legislação.

Sobre a Alude

A Alude acredita que o corretor deveria passar seu tempo focado em criar relacionamentos e dar um atendimento incrível ao cliente - não fazendo burocracias ou trabalhos manuais. Para isso, criamos ferramentas que melhoram a experiência do cliente e facilitam a vida do corretor. Desde uma análise de crédito que impressiona proprietários, até uma gestão de aluguel que deixa suas locações no piloto automático. Buscamos estar presentes em todos os processos do seu dia a dia oferecendo sempre o melhor serviço pelo melhor preço. Quer saber mais? Faça um teste grátis agora mesmo.