Denúncia vazia é um recurso que todo corretor precisa conhecer. Mas você sabe exatamente o que é e como funciona? Vamos entender essa história toda na Lei do Inquilinato. Assim, você fica por dentro e evita aquele dor de cabeça nas suas locações.
E ai, meu corretor! Você já se deparou um proprietário querendo o imóvel de volta sem nenhum motivo específico? Esse é um dos aspectos mais complexos da Lei do Inquilinato, que chamamos de "denúncia vazia".
Denúncia vazia é quando o locador pede o imóvel de volta no fim do contrato sem precisar justificar o motivo, desde que respeite os prazos e condições da Lei do Inquilinato.
No artigo de hoje, vamos descomplicar tudo sobre a denúncia vazia e o que a Lei 8.245/91, ainda válida em 2025, tem a dizer sobre isso. Vamos navegar juntos por esse mar de informações para que você possa evitar dores de cabeça e manter suas locações na linha.
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Faça um teste grátisDenúncia vazia é quando o locador decide não renovar o contrato de aluguel ao final do prazo, sem precisar dar justificativa.
Os artigos 46 e 47 da Lei do Inquilinato dizem que o locador pode pedir a desocupação do imóvel no término do contrato, desde que siga as regras estabelecidas.
Essa prática dá ao locador a flexibilidade de decidir sobre a continuidade da locação conforme suas necessidades.
O despejo por denúncia vazia entra em cena em contratos de locação residencial com prazo igual ou superior a 30 meses. Após esse período, o locador tem 30 dias para pedir para o inquilino sair do imóvel sem precisar justificar, como diz o artigo 46 da Lei do Inquilinato.
Se passar mais de 30 dias do término e ninguém se opor, acontece a prorrogação legal do contrato ou, como a gente gosta de chamar, a ressurreição do contrato de aluguel.
Aí o contrato prorrogado não tem prazo para encerrar. O locador pode então pedir o despejo por denúncia vazia a qualquer momento, concedendo os mesmos trinta dias para desocupação.
Nos casos de contratos de locação residencial sem um prazo determinado, o locador só pode denunciá-lo sem motivo após 5 anos. Isso mesmo! Só depois de 5 anos é que o locador pode fazer uma denúncia vazia.
Em locações comerciais, a denúncia vazia é um pouco mais complexa e pode ter limitações específicas.
O artigo 51, por exemplo, diz que se o locatário não pedir a prorrogação da locação até seis meses antes do contrato acabar, o locador pode mandar a denúncia vazia.
Já o artigo 57 fala que nos contratos de locação por tempo indeterminado, o locador pode avisar por escrito que quer o imóvel de volta, dando trinta dias pro locatário arrumar outro lugar.
A legislação e a jurisprudência podem impor condições adicionais, então cada caso precisa ser analisado com cuidado.
Para que o locador possa exercer a denúncia vazia, é necessário observar alguns procedimentos importantes.
Se o contrato tem um prazo determinado e está em vigor, o locador tem que esperar até acabar para pedir o imóvel de volta. Quando chega no fim, o contrato acaba automaticamente, sem precisar de aviso nenhum, e aí o locador pode pegar de volta o seu cantinho.
Mas olha só! Esse direito de retomada sem aviso só é válido nos 30 dias após o fim do contrato. Se o locador não pedir o imóvel nesse tempinho, o contrato renova por tempo indeterminado.
E não adianta querer colocar no contrato cláusulas dizendo que não vai renovar ou que precisa da autorização do locador por escrito. Essas cláusulas são conflitantes com a lei e, portanto, são nulas.
O locador deve notificar o locatário sobre sua intenção de não renovar o contrato com pelo menos 30 dias antes do fim do contrato. Essa notificação pode ser feita por escrito, via carta registrada ou outro meio que comprove a ciência do locatário.
Após a notificação, locatário tem 30 dias para sair do imóvel. Se não respeitar esse prazo, o locador pode entrar com uma ação de despejo. É importante seguir todos os passos da lei para garantir que tudo corra tranquilamente.