IVA começa a valer em 2026: o que muda para os corretores?

Como já vinha sendo anunciada, corretor, a Reforma Tributária chegou. Ela começou com um Ato Conjunto publicado no final de dezembro. Esse ato legaliza o início da fase de teste do IVA Dual, que inclui o IBS e o CBS.

E, claro, muitos corretores (você também) estão se perguntando o que IVA vai mudar no dia a dia. Eles querem saber se haverá novas cobranças e o que precisam fazer agora para evitar problemas fiscais no futuro.

Por esse motivo, escrevemos esse artigo aqui para esclarecer algumas dúvidas e deixar você por dentro de cada novidade.

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Vale lembrar: o que é IVA Dual?

Apesar de estar sendo amplamente divulgado nos meios de comunicação, é bom sempre lembrar o que é esse novo imposto.

Em termos simples, o IVA (Imposto sobre Valor Agregado) é um imposto, usado por vários países, que incide apenas sobre o valor agregado em cada etapa de uma operação econômica.

No Brasil, porém, existe uma distinção: ele será “dual”, dividido em dois:

O IVA Dual, então, é a nova tributação da Reforma Tributária que começa a valer agora em 2026.

Na prática, o IBS e a CBS substituem vários tributos atuais. Isso simplifica o sistema, mas exige mais controle. Também é necessário ter padronização e transparência nas informações fiscais.

E aí, corretor, lembrou o que é IVA? Agora vamos entender a quem ele se aplica.

Quem precisa pagar o IVA?

Essa é a principal dúvida de quem está no mercado imobiliário. Afinal, mesmo antes do IVA chegar, já existiam – e ainda existem – muitos impostos a se pagar e suas isenções.

No IVA, caro corretor, isso não vai ser diferente. O novo imposto também prevê algumas isenções.

Dentre as principais, podemos destacar algumas que tem a ver com o seu trabalho:

Além das isenções, também há redução de impostos nas demais transações imobiliárias.

A Reforma Tributária prevê uma redução de 50% na alíquota geral do IVA Dual para construtoras e incorporadoras.

Se um locador pessoa física não se encaixar nas isenções de aluguel que mencionamos, pode haver uma redução. Essa redução pode ser de até 70%, dependendo do valor do imóvel.

Ato Conjunto: o que muda na prática

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Vamos lá, corretor. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1 estabelece as primeiras regras operacionais para a implantação do IBS e CBS no ano de 2026.

Seu foco não está na cobrança imediata de impostos, mas na estruturação das obrigações acessórias que permitirão testar o novo sistema.

Logo no artigo 2º, o ato deixa claro:

→ O contribuinte do IVA deverá emitir documento fiscal eletrônico.

E, por enquanto, é nessa parte que você deve ficar atento, corretor.

IVA dual e locação de imóveis: o que já sabemos

A partir de julho de 2026, o locador de imóveis que for contribuinte do IVA dual deve ter um CNPJ. Esse CNPJ é só para controlar a tributação.

Embora o Ato Conjunto nº 1 não mencione a emissão de documentos eletrônicos para locação de imóveis, ele já indica o caminho. Isso acontece ao criar a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis.

Ou seja, o mercado imobiliário já faz parte da lógica do IVA, IBS e CBS. Isso traz padronização e rastreabilidade para as operações.

O IVA já será cobrado em 2026?

Não.

Como já foi informado pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS/CBS, janeiro de 2026 começa o período de testes. Nesse período, não haverá cobrança dos novos tributos.

Mas a condição para não haver cobrança é clara: as obrigações acessórias precisam ser cumpridas.

Na prática, o governo quer testar o sistema, validar informações e ajustar processos. E isso passa diretamente pela emissão de documentos eletrônicos e pelo envio correto de dados.

Obrigações acessórias: por que elas são tão importantes agora?

As obrigações acessórias são o coração dessa fase inicial da Reforma Tributária. São elas que vão:

• testar o funcionamento do IVA dual
• validar a integração entre sistemas
• preparar o terreno para a cobrança futura de IBS e CBS

Mesmo sem cobrança imediata, o descumprimento das obrigações acessórias pode gerar problemas futuros, inclusive questionamentos fiscais e retrabalho.

Se você administra contratos de locação, acompanhar essas mudanças sozinho dá muita margem para erro. Mas você pode clicar aqui para receber a AludeNews gratuitamente, uma newsletter que resume tudo que sua imobiliária precisa saber sobre o mercado todas semana para começar o dia bem informado.

O que fazer agora? Passo a passo para imobiliárias e gestores

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Corretor, enquanto a regulamentação avança, algumas ações são essenciais desde já:

Passo 1️: mapeie sua carteira de contratos

Liste todos os contratos de locação e identifique quais locadores poderão ser enquadrados como contribuintes do IVA dual.

Passo 2️: oriente seus clientes com clareza

Informe aos locadores:

• sobre o possível enquadramento como contribuintes
• que não haverá cobrança de impostos neste primeiro momento
• mas que as obrigações acessórias deverão ser cumpridas

Passo 3️: tranquilize e demonstre preparo

Mostre que sua imobiliária ou gestão:

• entende o funcionamento do IBS e CBS
• está preparada para cumprir todas as exigências legais
• acompanha a regulamentação de perto

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IVA, IBS e CBS: sua nova responsabilidade

Mais do que apenas pagar impostos, será necessário que você domine conceitos, processos e estratégias.

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Perguntas frequentes

O que é IVA?

O IVA (Imposto sobre Valor Agregado) é o novo modelo definido pela Reforma Tributária no Brasil que será composto pelo IBS e CBS. Ele vai simplificar e substituir os demais tributos sobre serviços já existentes.

O que significa IVA dual?

O IVA dual é a junção de dois tributos:

• IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal
• CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal

Juntos, eles substituem diversos impostos atuais e criam um sistema mais padronizado e transparente.

O que muda com o Ato Conjunto nº 1?

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1, publicado em dezembro de 2025, define as obrigações acessórias para o IBS e CBS em 2026. Ele marca o início oficial da fase de testes do novo sistema tributário.

Já vou começar a pagar IVA, IBS e CBS em janeiro de 2026?

Não. Em 2026 haverá apenas o período de testes, sem cobrança dos novos tributos, desde que as obrigações acessórias sejam corretamente cumpridas.

O locador de imóveis será contribuinte do IVA dual?

Somente se ele se enquadrar nas regras do IVA dual.

O locador precisará ter CNPJ?

Sim, em alguns casos. A partir de julho de 2026, o locador que é contribuinte do IVA dual deve ter um CNPJ. Isso é necessário para controlar a tributação, mesmo que não faça atividade empresarial.

O que são obrigações acessórias?

São deveres administrativos exigidos pelo Fisco, como:

• emissão de documentos fiscais eletrônicos
• envio de informações tributárias
• cumprimento de prazos e formatos definidos pela regulamentação

Mesmo sem pagamento de imposto, elas são obrigatórias.

O que acontece se as obrigações acessórias não forem cumpridas?

O descumprimento pode gerar:

• inconsistências cadastrais
• problemas futuros na apuração do IBS e CBS
• riscos fiscais para locadores e gestores
• retrabalho e insegurança jurídica

O que a imobiliária e corretores devem fazer agora?

As principais ações são:

• mapear contratos e identificar possíveis contribuintes do IVA dual
• orientar locadores com informações claras e atualizadas
• acompanhar de perto as novas regulamentações
• garantir processos organizados para cumprir obrigações acessórias

Como essa mudança impacta o corretor e o gestor de locações?

O profissional precisará:

• entender conceitos tributários básicos
• orientar clientes com segurança
• adaptar processos internos
• usar tecnologia para reduzir erros e riscos

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