Reforma Tributária 2027: o que muda para as imobiliárias

É, corretor, a Reforma Tributária já está sendo implementada agora mesmo e traz mudanças para o cenário imobiliário também. Você já tá por dentro do que vem por aí?

Segundo o Creci-RJ, a reforma não é só mais uma atualização legislativa. Na verdade, trata-se de uma verdadeira transformação cultural na forma como o país lida com tributos.

Na prática, as mudanças trazem uma oportunidade para reduzir a informalidade no seu trabalho. A ideia é que haja mais transparência e segurança no serviço de corretagem de imóveis.

Mas afinal, quais mudanças são essas? É o que vamos abordar aqui neste artigo. Continue lendo e já se antecipe à nova lei.

O que é a Reforma Tributária?

Como o nome já sugere, a Reforma Tributária propõe alterações no sistema de tributação brasileira, procurando simplificar e formalizar aspectos dos serviços.

Ainda em fase de implementação, a reforma é um projeto do Governo que começou em 2023, quando a PEC 45/2019 foi aprovada.

Desde então, ela foi sendo discutida, passou por algumas mudanças e debateu a diminuição de alíquotas e impostos.

A reforma começou efetivamente em 2026, mas em caráter de teste. O que isso quer dizer? Quem ela ainda vai conviver com os antigos tributos. Mas você e seus colegas corretores já podem se adaptar às mudanças propostas.

Ela só vai passar a ser plenamente vigente entre 2029 e 2033, quando os impostos IBS e CBS vão ser oficiais.

Mas você vai precisar cumprir desde já algumas obrigações acessórias. Vamos explicar mais abaixo.

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O que muda no mercado imobiliário a partir de agora?

As mudanças vão passar a valer para todo o setor de consumo e serviços, porém não serão ainda obrigatórias porque vão ser testadas. Mesmo assim, vamos focar nos impactos que elas vão trazer para dentro do cenário imobiliário, ok?

Vamos lá.

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Agora, se você é pessoa física, corretor, vale a pena ficar de olho nos seguintes casos:

Caso você seja enquadrado nesses critérios, pode ser que você tenha que pagar taxa pelo serviço de intermediação ou administração dos aluguéis e vendas de imóveis.

Mas calma. Mesmo dentro das exigências acima, você NÃO vai ter que pagar nada em 2026. Como afirmamos antes, a lei só vai ser absoluta lá pra 2029. Até lá essas alterações vão conviver com o antigo regime tributário para dar tempo do mercado se adaptar a elas.

Mas há obrigações a serem cumpridas já em 2027 que vamos explicar nos próximos tópicos.

No geral, a reforma visa fiscalizar o mercado. Por isso, uma das mudanças é o cadastro nacional de imóveis, que vem sendo chamado de “CPF dos imóveis”. O objetivo é trazer mais transparência às transações imobiliárias.

Reforma tributária: o que muda para a locação e imobiliária

Para você que é corretor, trabalha com administradoras ou presta serviços imobiliários, a Reforma Tributária não é apenas mais uma burocracia. Ela é uma redefinição da atividade do setor, revelando como seu trabalho será tributado e organizado daqui para frente.

Mas claro, reforçando, tenha em mente que essas mudanças estão sendo discutidas e em fase de testes. Por isso, elas podem ser alteradas a qualquer momento.

Vamos ver como isso se traduz na prática para cada parte do seu serviço, corretor.

Para locação de imóveis

Com a nova estrutura da Reforma Tributária, a tributação sobre locações pode mudar. As alíquotas e as regras de tributação podem ser ajustadas, como vimos na tabela acima.

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A locação de imóveis pode pedir maior atenção dos locadores e administradoras, exigindo emissão correta de notas fiscais, declaração e conformidade tributária.

O que isso quer dizer? Que, talvez, haja mudança nos valores de alugueis para baixo ou pra cima. Vai depender de como os contratos vão se enquadrar às novas exigências.

Para inquilinos, proprietários e administradoras, é fundamental manter contratos claros e documentação organizada.

Para serviços de intermediação e administração imobiliária

Como você bem sabe, corretor, as comissões são descontadas dos serviços de intermediação, administração e gestão.

Mas com o novo modelo, essas atividades terão novos tributos IBS e CBS. Isso pode mudar a carga tributária da comissão ou da taxa de administração. Ou seja, pode ser que esse serviço receba uma taxa extra.

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Para venda e incorporação de imóveis

Você deve ter notado, corretor, que a Reforma Tributária também muda os impostos para empresas que vendem imóveis novos.

Agora, o tributo será aplicado sobre a margem da venda, mas com o benefício de redutor social a R$ 100 mil. Isso pode tornar o mercado mais competitivo e atrativo.

Na prática, essa reformulação afeta diretamente o preço final para compradores e pode mudar o comportamento do mercado imobiliário.

Ou seja, talvez esse impacto seja percebido no volume de vendas

e nas comissões dos corretores.

Isso quer dizer que os valores dos imóveis podem baixar.

Mas o que muda de fato para você, o corretor de imóveis?

É possível prever que as mudanças na Reforma Tributária vão criar um novo cenário no mercado imobiliário. Com isso, a sua realidade, corretor, também será diferente.

Mas, de novo, vale lembrar que, mesmo com sua validade começando a partir do ano que vem, ela ainda vai aceitar as cobranças de impostos antiga.

O que você pode fazer é se ANTECIPAR à obrigatoriedade lá em 2027. E como você pode fazer isso?

Veja algumas oportunidades:

• Formalizar seu trabalho: a reforma vai exigir emissão de notas, contratos bem estruturados e conformidade tributária. E isso valoriza o trabalho do corretor como prestador de serviço legal e transparente.

• Usar a credibilidade como diferencial: com regras claras e fiscalização, os corretores éticos e organizados ganham mais confiança de proprietários e clientes. E isso pode ser usado como um diferencial na negociação.

• Conviver num ambiente mais competitivo e saudável: essa mudança pode diminuir a informalidade. Isso é bom para corretores profissionais que têm uma boa estrutura. Caso você se antecipe, já vai sair na frente dos concorrentes.

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Mas também há desafios:

• Mudança na tributação da comissão e serviços: se for mal entendida, a nova tributação pode aumentar custos. Isso pode reduzir os lucros para corretores ou imobiliárias.
• Maior burocracia documental: emissão de notas fiscais, registro contábil e conformidade fiscal exigem disciplina e controle interno.
• Necessidade de atualização constante: o texto da reforma ainda está sendo trabalhado e regulamentado. Isso faz com que você, corretor, precise ficar acompanhando as novidades sobre ela para ajustar contratos, comissões e declarações.

Qual o cronograma da implantação do IVA Dual?

O cronograma já começou em 2026 como teste até agora. Em 2027 começa a ter as primeiras obrigações. Aí até 2032, os velhos impostos vão se adequando gradativamente para o IBS e CBS, com extinção total em 2033.

Confira os detalhes:

O que você deve fazer agora, corretor?

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 1 exige o cumprimento das obrigações acessórias antes de 2027:

1. Documentos Fiscais Eletrônicos (DF-e)

• NF-e ABI (Modelo 77): Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis. Passa a ser obrigatória para formalizar qualquer transferência onerosa de imóveis.
  • Operações cobertas: Compra e venda, permutas, incorporações imobiliárias e dação em pagamento.
  • Quem emite: Incorporadoras, construtoras, loteadoras, SPEs, holdings e investidores enquadrados.
  • Importante: Ela não substitui a escritura pública de cartório. As duas obrigações coexistem; a nota fiscal atende estritamente à finalidade tributária de apuração do IBS/CBS.
• NFS-e Nacional: Nota Fiscal de Serviços Eletrônica de padrão nacional. Será exigida para documentar e destacar o imposto sobre operações de locação de imóveis e serviços de intermediação (comissões imobiliárias)

2. Identificação e Rastreabilidade do Imóvel

• **Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB):** Torna-se obrigatório o preenchimento e vinculação do código do CIB em todos os documentos fiscais eletrônicos de transação (XML da nota). Isso servirá para unificar a identidade do imóvel perante os fiscos federal, estadual e municipal.
• Geolocalização e Dados do Adquirente: As notas fiscais exigirão dados precisos de localização e a exata identificação das partes para que o sistema do IVA calcule corretamente as alíquotas com base no destino da operação

3. Escrituração e Declarações Digitais

• EFD do IVA Dual: Substituindo progressivamente as escriturações atuais (como a EFD-Contribuições e EFD-ICMS/IPI), as empresas deverão transmitir digitalmente os livros fiscais unificados de IBS e CBS, detalhando a apuração de créditos sobre insumos da construção para compensar os débitos das vendas.
• Mecanismo de Arrecadação (Split Payment): Embora seja uma obrigação financeira, exigirá a integração operacional dos sistemas de faturamento das empresas para que, no momento em que o comprador pagar o imóvel (B2B), a parcela correspondente ao imposto seja cindida e enviada direto ao Fisco.

Ou seja, algumas obrigações permanecem e outras foram inseridas.

E para esclarecer quem faz o que, confira abaixo:

Isso significa que você vai precisar rever seus contratos, identificar quem se enquadra nas regras para pagar o novo imposto e informá-los dessa obrigação acessória.

Só que imagina ter que entrar no site de Receita Federal e ter que emitir nota por nota de cada taxa administrativa recolhida? Para poucos contratos, até dá pra fazer, mas para muitos isso fica muito inviável.

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Perguntas frequentes

A reforma tributária vai aumentar os impostos para os corretores?

Depende. A proposta aprovada prevê alíquotas reduzidas para o setor imobiliário, justamente para evitar que a intermediação fique inviabilizada.

O que muda na tributação da locação de imóveis?

A locação agora segue o novo regime fiscal com o IBS e CBS. Isso exige mais formalidade. É preciso emitir notas, ter contratos claros e seguir as regras de tributação.

O que eu preciso fazer agora?

Antes de 2027, você precisa cumprir alguma obrigações acessórias. Dentre elas, a mais importante é emitir a Nota Fiscal eletrônica.

Quem é pessoa física vai ter que abrir CNPJ?

Não. O Fisco vai liberar um "CNPJ apenas cadastral" vinculado ao CPF do corretor. Ele serve unicamente para que o autônomo consiga emitir a NFS-e Nacional de suas comissões e gerar os créditos fiscais que as construtoras e imobiliárias vão exigir. Esse cadastro será simplificado em site do governo ainda a definir.

Quem vende imóveis vai pagar mais imposto?

Para vendas de imóveis novos por empresas, o imposto vai cair sobre a margem da venda. Há possibilidade de dedução de créditos de insumos e isso pode tornar a venda mais justa e evitar repasses abusivos.

Corretores precisam emitir nota fiscal obrigatoriamente?

Agora sim. Principalmente quando prestam serviço de intermediação ou administração. A formalização vai ser a nova regra para garantir segurança jurídica.

O que muda para aluguéis de pessoas físicas?

Para locações realizadas por pessoas físicas que não atuam profissionalmente com imóveis, a tributação pode ser menor. Mas recomenda-se acompanhar regulamentações locais e manter contratos e recibos organizados.

A reforma favorece imóveis populares ou de alto padrão?

Há previsão de redutores sociais e alíquotas diferenciadas para tornar imóveis populares mais acessíveis. Isso pode ampliar a demanda e favorecer o mercado residencial de locação e venda.

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