Locador e locatário: os personagens principais do contrato de aluguel

A gente poderia começar com a frase: “era uma vez um contrato de aluguel…”, já que vamos falar sobre as diferenças entre os dois principais personagens da locação.

• Locador = proprietário.
• Locatário = inquilino.

Diferente das histórias, aqui não tem mocinho, nem bandido, mas sim, dois lados com direitos e deveres a cumprir. Quem dirige esse elenco e aponta os seus papéis é a Lei do Inquilinato.

Locador e locatário: quem são?

Vamos falar um pouco mais sobre os dois lados de um contrato de aluguel. Locador (também conhecido como proprietário) é uma pessoa que disponibiliza o imóvel de sua propriedade para ser alugado por terceiros.

O locatário (ou também inquilino) é quem utiliza o imóvel de terceiros, em troca de um valor mensal acordado.

Esse relacionamento é regido por um contrato de aluguel e pelas cláusulas da Lei do Inquilino (Lei 8.245/1991). A lei que trata sobre a locação de imóveis urbanos e os procedimentos relacionados a eles.

Direitos e deveres do locador e locatário

O locador

Segundo a Lei do Inquilinato, o dever do locador é disponibilizar o imóvel ao locatário em perfeitas condições de funcionamento.

Também é responsabilidade dele garantir tranquilidade e segurança para o locatário na hora de habitar o imóvel.

As despesas do locador

O Artigo 22 da Lei do Inquilinato informa quais são as despesas de responsabilidade do proprietário:

• Taxas de administração imobiliária;
• Seguro incêndio do imóvel;
• Despesas extraordinárias do condomínio (como problemas estruturais, vazamentos, reformas, substituição de equipamentos, etc).

O locatário

Pela lei, o locatário só pode usar o imóvel para os fins previstos em contrato, seja para moradia ou fins comerciais. Não é possível alugar um imóvel para morar e abrir uma pizzaria no local.

Sua responsabilidade é cuidar do imóvel para, ao final da locação, entregá-lo da mesma forma como recebeu. Ele também deve reparar qualquer tipo de danos ao imóvel causados durante o uso. Isso inclui sujeira nas paredes, lâmpadas queimadas, maçanetas estragadas, entre outros.

As despesas do locatário

O inquilino também tem sua cota de despesas, previstas no Artigo 23 da Lei do Inquilinato:

• Aluguel;
• IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e condomínio (se for o caso);
• Água, luz e esgoto;
• Despesas ordinárias do condomínio (gastos rotineiros e necessários para a manutenção diária do condomínio).

Quem cuida dos reparos?

Isso depende. O locatário só tem responsabilidade no caso de ter causado o problema por mau uso ou negligência do imóvel. No caso de causar algum dano por conta de uma reforma, ou um furo de parede, ele deve arcar com os custos.

Já em problemas estruturais que aconteceram antes ou durante a locação e não foram causados pelo inquilino, a responsabilidade fica para o locador.

A obrigatoriedade do contrato de aluguel

Não dá para alugar um imóvel, como diriam os antigos “no fio do bigode”. Mesmo que os inquilinos sejam conhecidos, amigos ou até familiares. Não vale a pena, pois as consequências e as despesas que podem ser geradas por conta disso, são inestimáveis.

O contrato de aluguel registra o valor do aluguel, condições do imóvel, a garantia locatícia escolhida, e outros itens acordados entre locador e locatário.

É mais que aconselhável que seja elaborado um contrato, lido e assinado pelo locatário, locador e testemunhas. Ao envolver mais pessoas no processo, ele se torna mais seguro e confiável para ambas as partes.

A intermediação de uma imobiliária reconhecida e especializada na área, torna o processo ainda mais seguro, sem espaço para brechas ou amadorismos.

Atrasos e desocupação

O que acontece quando o locatário atrasa o pagamento do aluguel? O proprietário pode notificar o inquilino e acionar a garantia para evitar o prejuízo.

Essa é mais uma vantagem de ter uma imobiliária intermediando a locação, pois ela vai cuidar de todo esse processo.

Caso o inquilino não realizar o pagamento, é possível entrar com um processo de despejo, o que é bem comum no imobiliário. A efetivação desse processo pode variar, pois uma negociação sempre é possível.

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