Multa por atraso de aluguel: quanto cobrar?
Ninguém gosta de receber atraso, não é mesmo? Com o aluguel, não é diferente, ainda mais que no caso do inquilino atrasar, vem a tal da multa por atraso de aluguel. Mas, como fazer a cobrança dessa taxa? Existe um padrão ou limite? Venha com a gente e descubra nesse texto o que a lei diz sobre isso e como evitar problemas de inadimplência em sua imobiliária.
💡 Principais conclusões
- Apesar de não falar explicitamente sobre a cobrança de multa, a Lei do Inquilinato estabelece que o inquilino deve realizar os pagamentos em dia. Isso pressupõe uma correção no caso de atraso.
- A cobrança da multa precisa constar no contrato de locação, com percentual e outras taxas no caso de atraso.
- A média do mercado é um percentual do aluguel entre 10% e 20%, que pode variar de acordo com cada região.
Fala, meu corretor! O tema de hoje é a multa por atraso de aluguel. Você sabe tudo sobre isso?
Atrasar uma conta nunca é uma coisa boa, se for o aluguel pode ser ainda mais complicado. O atraso gera multas para o inquilino e dor de cabeça para o proprietário. No contrato de locação é sempre estipulado uma multa por atraso de aluguel, mas quanto cobrar?
Vem com a gente neste artigo para conferir todos os detalhes de como fazer isso da forma correta.
O que a lei diz sobre a multa por atraso de aluguel?
Segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1997) é permitida a multa por atraso de aluguel. Mas é preciso que ela esteja prevista no contrato assinado pelo locador do imóvel e pelo inquilino.
É o que indica o artigo 23:
“O locatário é obrigado a:
I — pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado (…)”.
Ainda que não seja mencionada diretamente a cobrança de multas, o inquilino tem a obrigação de pagar pontualmente o valor do aluguel. O que indica uma possível aplicação de penalidades, caso haja descumprimento do que está previsto.
Já o Código Civil permite que todo contrato tenha uma cláusula penal. Ou seja, uma regra para ressarcimento se alguma das partes descumprir o que foi acordado.
A multa por atraso de aluguel é uma maneira de encorajar o pagamento em dia. Quando o inquilino realizar o pagamento de um ou mais aluguéis atrasados, a multa deverá ser paga.
Como a multa por atraso de aluguel é calculada?
Como vimos, não existe uma especificação sobre a multa por atraso de aluguel na lei. Vale o que está no contrato, mas é preciso aplicar a razoabilidade.
Não é permitido, por exemplo, cobrar uma multa de 100% por atraso, mas existem padrões utilizados no mercado.
A multa aplicada é geralmente uma proporção do valor do aluguel, com uma taxa que pode variar entre 10% e 20%, a depender da região e do proprietário.
Simulação
Imagine que o inquilino paga um aluguel mensal de R$1.500. No contrato, está estipulada uma multa de 13% de atraso, além do acréscimo de 1% de juros por mês atrasado. Caso o inquilino pague o aluguel:
- Um dia após o vencimento: R$1500 + 13% = R$1.695 de aluguel + multa;
- Um mês após o vencimento: (R$1500 + 13%) + 1% = R$1.711,95.
O valor foi atualizado no primeiro exemplo com a multa apenas e depois com a atualização por mês de atraso.
Quanto maior for o atraso, maior o estresse e o número de tarifas. A correção do valor devido pode incluir até os honorários advocatícios pelo envolvimento do time jurídico na resolução.
É possível renegociar o valor?
O inquilino tem o direito de tentar renegociar o valor do aluguel em atraso com a imobiliária. É preciso que os dois lados tenham flexibilidade e mantenham tudo dentro da legalidade.
Se o proprietário ou a imobiliária não tiverem uma postura flexível, pode dificultar a renegociação. O inquilino pode propor um valor mais baixo de multa por atraso de aluguel. Além disso, também pode propor uma correção por algum índice (como o IGP-M), para deixar o valor devido mais acessível.
A chave para uma renegociação bem-sucedida é o artigo 18 da Lei do Inquilinato, que traz todas as informações para evitar ações rigorosas, como o despejo.
É possível renegociar o valor?
O inquilino tem o direito de tentar renegociar o valor do aluguel em atraso com a imobiliária. É preciso que os dois lados tenham flexibilidade e mantenham tudo dentro da legalidade.
Se o proprietário ou a imobiliária não tiverem uma postura flexível, pode dificultar a renegociação. O inquilino pode propor um valor mais baixo de multa por atraso de aluguel. Além disso, também pode propor uma correção por algum índice (como o IGP-M), para deixar o valor devido mais acessível.
A chave para uma renegociação bem-sucedida é o artigo 18 da Lei do Inquilinato, que traz todas as informações para evitar ações rigorosas, como o despejo.
Quando o atraso pode virar uma ação de despejo?
Conforme o artigo 59 da Lei do Inquilinato, a ação de despejo pode ser iniciada pelo proprietário quando houver falta de pagamento do aluguel ou outros custos da locação no prazo estipulado no contrato. O prazo mínimo para a ação de despejo é de 15 dias após o vencimento do aluguel.
Importante lembrar que não é apenas por falta de pagamento que pode ocorrer o despejo, mas por outro descumprimento de obrigações previstas no contrato, como a realização de obras não autorizadas ou a sublocação do imóvel sem autorização. Em casos assim, a proposta da ação de despejo pode ser no prazo de 30 dias, a contar do conhecimento do fato pelo proprietário.
Como já falamos aqui, antes de propor a ação de despejo, o proprietário deve notificar o inquilino para que ele cumpra suas obrigações no prazo de 15 dias. Somente após o decurso desse prazo é que o locador pode realizar a ação de despejo.
Como evitar a multa por atraso de aluguel?
A multa eleva o custo do aluguel e traz dor de cabeça para inquilinos e proprietários. Imagine uma locação de R$5.000, com uma multa de 20%. Nesse cenário, basta um dia de atraso para acrescentar R$1.000 ao valor da locação, o que muitas vezes pode gerar ainda mais problemas para a imobiliária, para caso o inquilino não tenha condições de realizar esse pagamento.
Por isso é importante orientar bem o inquilino na hora da assinatura do aluguel.
Peça que ele leia o contrato com atenção. Sim, nem todo mundo tem o costume de ler os documentos que assinam. Fazer uma leitura atenta faz com que o inquilino tenha conhecimento de todas as informações, condições e recursos que pode acessar para evitar esse tipo de problema. Muitas vezes, por desatenção ou negligência, as pessoas sequer sabem o valor da multa por atraso de aluguel até precisarem lidar com esse problema.
A imobiliária por sua vez, pode realizar comunicados antecipando o pagamento do aluguel, para que o inquilino saiba dias antes do pagamento que ele tem esse compromisso.
Também é importante não esperar muitos dias após o atraso. Assim que acontecer, entrar em contato novamente, buscando entender e ajudar o inquilino no pagamento. Nem sempre vale a pena ser rígido com isso.
Caso seja um inquilino que paga sempre em dia e atrasou um dia, de repente uma boa conversa e um alerta são o bastante para evitar que isso aconteça novamente no futuro.
Em outros casos, você terá que lidar com a cobrança em lei e pode até acontecer uma ação de despejo, infelizmente são os ossos do ofício.
Forma prática de evitar a multa com a Alude
Nem sempre você tem toda a equipe necessária para controlar a cobrança do aluguel em dia e evitar que o inquilino atrase. Em alguns casos, você pode até levar dias para perceber isso, por conta da correria do dia a dia.
Nesses casos, existe uma solução bem prática: ter uma ferramenta de gestão de aluguel. Com ela você consegue automatizar notificações e cobranças ao inquilinos, reduzindo a inadimplência. Além disso pode gerar relatórios dos pagamentos e saber com antecedência sobre os aluguéis atrasados.
Você também consegue gerar boletos e cobranças PIX já com as multas e juros calculadas automaticamente, sem precisar ficar fazendo contas.
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Renato é editor do AludeNews e redator no blog da Alude. Trabalha com redação e geração de conteúdo desde 2006, tendo passado por várias agências de publicidade no estado do Paraná ajudando marcas a crescerem e se destacar em seus mercados regionais. Há 5 anos faz conteúdo focado no mercado imobiliário, ajudando corretores, gestores, donos de imobiliárias e profissionais da área a alavancarem seus negócios de forma estratégica e assertiva. Ele é especialista em transformar informações técnicas em conteúdo direto ao ponto. Nas horas vagas você o encontra jogando jogos de tabuleiro, praticando sua "mente estratégica".
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