Inquilino não transfere conta de luz e vai parar na Justiça
Decisão, porém, lhe saiu favorável porque proprietário cortou sua luz por conta própria. Notícia reacende um alerta para proprietários e imobiliárias tomarem cuidado para não acabar invadindo direitos alheios.
💡 Principais conclusões
- Se inquilino não transfere conta de luz para seu nome, o primeiro passo do corretor ou imobiliária e notificá-lo por escrito para que o faça.
- Lei do Inquilinato revela que pagamento de contas de consumo é de responsabilidade do inquilino, mesmo que elas venham no nome do proprietário.
- Para deixar menos margem para interpretação, você pode pôr no contrato uma cláusula que obrigue o inquilino a colocar as contas de consumo em seu nome.
Tudo começou com uma conta de luz que chegou em um lar em São Paulo, mas em nome do proprietário. E o morador, de má fé, deixou por isso mesmo. Um caso de inquilino que não transfere a conta de luz.
O proprietário do imóvel pediu que ele transferisse a conta para o nome do ocupante. Este foi notificado, mas nada fez.
Contrariado, o proprietário resolveu tomar providências imediatas e cortou a luz do imóvel.
Resultado: inquilino entrou com uma ação contra o locador e ganhou R$ 3 mil de indenizou por danos morais.
E este não foi o único caso…
Justiça condenou donos de imóveis que cortou luz de inquilino para cobrar aluguel
Esse caso não foi porque inquilino não transfere conta de luz, mas também acabou levando um proprietário à Justiça em Florianópolis/SC.
A locatária morava no imóvel havia três anos e, segundo o processo, atrasou integralmente o aluguel de R$ 550 apenas uma vez.
Durante a cobrança, porém, o proprietário teria feito ameaças, proferido ofensas e tomado medidas para pressionar a inquilina, incluindo o corte da energia elétrica e da água do imóvel.
O caso chegou ao 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais de SC, que manteve a condenação por danos morais e elevou a indenização para R$ 5 mil.
A decisão deixou um recado que interessa diretamente a quem trabalha com locação:
ter o direito de cobrar não significa invadir a liberdade do inquilino.
E essa diferença pode custar caro.
“Mas o aluguel estava atrasado. O proprietário não pode fazer nada?”
Pode. Claro. Pode cobrar.
O que não pode é transformar o próprio imóvel em instrumento de pressão.
No caso julgado no Distrito Federal, a relatora destacou que a locadora tinha o direito de cobrar pelo imóvel, mas não poderia fazer isso de maneira vexatória ou mediante ameaça. O corte irregular de energia foi considerado parte da conduta que ultrapassou os limites aceitáveis.
Já na situação que inquilino não transfere a conta de luz, o corte também foi considerado uma violação dos direitos do locatário, além de danos morais.
Esses dois caso são importantes porque mostra uma conduta bastante comum na administração de imóveis: o proprietário descobre um problema com o inquilino e quer resolver imediatamente.
Às vezes, o aluguel está atrasado.
Às vezes, o inquilino não transfere conta de luz.
Em outras, existem contas de consumo pendentes, danos no imóvel ou outras obrigações contratuais.
A vontade de resolver rápido é compreensível. O problema é quando “resolver rápido” vira “vou cortar a luz até ele pagar”.
É aí que uma simples ação pode trazer muito mais prejuízo pro locador que a cobrança devida.
O inquilino não transfere conta de luz. Posso cortar?
Não. Em hipótese alguma.
O proprietário não deve usar o corte da energia como forma de pressionar o locatário em nenhuma circunstância.
A obrigação do inquilino e a forma de cobrar essa obrigação são coisas diferentes.
A Lei do Inquilinato estabelece que cabe ao locatário pagar despesas de consumo, como água, luz e gás, conforme o artigo 23, VIII.
Isso, porém, não significa que o proprietário possa fazer justiça com as próprias mãos quando o inquilino não cumpre a obrigação.
Na prática, se o inquilino não transfere conta de luz, a imobiliária deve tratar o problema como uma questão contratual e administrativa, buscando a regularização por meios adequados.
E esse detalhe merece atenção, porque muitos problemas começam com uma pergunta aparentemente inocente:
“Mas a conta está no meu nome. Por que eu não posso simplesmente desligar?”
Porque a situação jurídica não se resume a quem aparece como titular da conta. Existe um ocupante utilizando o imóvel. Existe um contrato de locação em vigor e este contrato estabelece que o locador transferiu temporariamente a posse do imóvel para o locatário.
Então, na prática e para a Lei, o imóvel é do inquilino durante o tempo que o contrato de aluguel estiver valendo.
Ou seja, se o dono daquele imóvel tem as chaves e decide, por exemplo, entrar no local, ele está cometendo um crime: invasão domiciliar. MESMO ENTRANDO EM SEU PRÓPRIO IMÓVEL.
A Justiça já viu esse filme antes
O caso de Florianópolis não é um episódio isolado quando o assunto é tentar resolver conflitos de locação por meio do corte de serviços essenciais.
Em decisão divulgada pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, por exemplo, a Justiça reconheceu a urgência de impedir medidas semelhantes quando uma proprietária ameaçava cortar a energia de um imóvel alugado para pressionar os locatários pelo pagamento de aluguel.
A decisão considerou que a medida poderia configurar exercício arbitrário das próprias razões.
Em Santa Catarina, o TJSC também divulgou decisão envolvendo um homem que cortou a energia e trocou as fechaduras de um imóvel ocupado por sua ex-companheira sem autorização judicial.
O tribunal destacou que a conduta ultrapassava os limites do direito de propriedade e atingia o direito à moradia.
A mensagem que aparece nesses casos é bastante clara:
Ser proprietário do imóvel não significa poder interromper arbitrariamente o acesso do inquilino a serviços essenciais.
Qual papel da imobiliária nessa situação?
Imagine a seguinte situação.
Você administra um imóvel. O contrato determina que o inquilino deve colocar a conta de energia em seu nome. O contrato começa. As chaves são entregues. Passa uma semana. Nada.
Você entra em contato. O inquilino diz que vai resolver. Passam mais alguns dias. Nada.
A conta continua no nome do proprietário. Então chega a primeira fatura. Depois, outra.
E começa aquela troca de mensagens:
“Já pedi a transferência.”
“Vou resolver amanhã.”
“Estou aguardando a concessionária.”
Enquanto isso, o proprietário começa a ficar preocupado…
E é justamente nesse momento que uma boa administração faz diferença.
Porque o papel da imobiliária não deveria ser apenas descobrir o problema quando a conta chega.
Deveria ser criar um processo para acompanhar a obrigação antes que ela vire prejuízo.
Então o proprietário fica sem saída?
Não.
Proibir o corte da energia como forma de cobrança não significa dizer que o proprietário deve simplesmente aceitar o descumprimento contratual.
Se o inquilino não cumpre uma obrigação prevista no contrato, existem meios adequados para exigir a regularização.
A primeira medida pode ser uma comunicação formal.
Dependendo do caso, podem existir notificações, aplicação de penalidades previstas contratualmente, como a ação de despejo, cobrança de valores e outras medidas jurídicas.
O caminho exato depende do contrato e da situação concreta.
E se o inquilino não transfere conta de luz?
Se o contrato determina que o locatário deve assumir a conta de energia, a imobiliária precisa acompanhar o cumprimento dessa obrigação.
Não é necessário esperar meses para descobrir que a titularidade nunca foi alterada.
Uma rotina simples pode evitar muita dor de cabeça:
- Deixe a obrigação clara no contrato → O inquilino precisa saber quais despesas de consumo são de sua responsabilidade.
- Oriente sobre a transferência → Dependendo da concessionária, a alteração pode ser feita pelos canais digitais.
- Peça o comprovante → Não basta o inquilino dizer que solicitou. É melhor ter o registro da alteração.
- Crie um prazo para conferência → A equipe precisa saber quando verificar se a obrigação foi realmente cumprida.
- Registre as comunicações → Se houver descumprimento, mantenha o histórico das notificações e solicitações feitas.
Parece burocrático? E é.
Mas existe uma diferença entre burocracia organizada e problema judicial.
A maioria dos corretores preferem a primeira.
Existe formas de se prevenir contra inquilinos assim?
Essa é a boa notícia. Sim, existe.
Hoje em dia, no mercado imobiliário, existe tecnologia para tudo, inclusive para evitar inquilinos indesejados.
Muitas empresas desenvolveram softwares que conseguem escanear a reputação de um indivíduo. Isso significa que você pode contratar qualquer uma, corretor? Não.
O que diferencia uma empresa da outra é justamente a profundidade da análise, o grau de critérios abordados e a as camadas que o sistema investiga.
A maioria só apresenta um relatório raso com algumas informações financeiras. E isso, por si só, não diz muito sobre o inquilino. Só revela se ele é um bom pagante ou não.
Você e sua imobiliária precisa de mais…
Então, o que um bom sistema de análise precisa ter?
Se você é corretor ou trabalha em uma imobiliária e precisa investigar os candidatos à locação antes que ele vire um inquilino, você necessita de um sistema que, no mínimo, tenha:
→ Score de crédito
→ Histórico financeiro
→ Dívidas pesquisas nos principais birôs do país
→ Estimativa de renda
→ Lugares que trabalhou
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→ Facilidade ao manusear
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Perguntas frequentes
O inquilino é obrigado a transferir a conta de luz para o próprio nome?
Sim. De acordo com a Lei do Inquilinato, a obrigação relacionada ao pagamento das despesas de consumo de energia elétrica é do locatário. A transferência de titularidade pode ser estabelecida no contrato como parte dos procedimentos da locação.
O que fazer quando o inquilino não transfere conta de luz?
O proprietário ou a imobiliária pode notificar o inquilino para que regularize a situação, observando o que foi estabelecido no contrato. Também é recomendável guardar os registros das comunicações e do descumprimento.
O proprietário pode cortar a luz do imóvel para pressionar o inquilino?
O proprietário NUNCA deve cortar por conta própria a energia de um imóvel ocupado pelo inquilino como forma de cobrança. Como você leu nesse artigo, a Justiça já reconheceu situações em que esse tipo de conduta resultou em condenações e indenizações.
O proprietário pode pedir o imóvel de volta se o inquilino não cumprir as obrigações do contrato?
Sim, mas não deve ser a primeira opção. Legalmente, você deve notificar o inquilino e cobrar a regularização apenas. Depois, acompanhar para ver se foi regularizado. Esgotada as tentativas, aí você pode adotar meios judiciais. Um deles se refere os descumprimento do contrato. E, assim, dependendo do caso, você pode ajuizar uma ação de despejo.
E se a conta continuar no nome do proprietário?
O fato de a conta permanecer em nome do proprietário não muda automaticamente a responsabilidade contratual pelo consumo durante a locação. Porém, a situação pode gerar problemas administrativos com a concessionária, por isso é importante acompanhar a transferência e documentar o período de responsabilidade de cada ocupante.
A imobiliária pode ser responsabilizada pelo problema?
Sim, dependendo das circunstâncias e das obrigações assumidas pela imobiliária no contrato de administração. Quanto mais clara for a divisão de responsabilidades e quanto mais organizado estiver o acompanhamento das obrigações da locação, menor tende a ser o espaço para dúvidas e conflitos.
Como evitar problemas quando o inquilino não transfere conta de luz?
O melhor caminho é não esperar o problema crescer. Inclua a obrigação no contrato, oriente o inquilino, estabeleça procedimentos para comprovação da transferência e mantenha o acompanhamento documentado.
Sobre a Alude
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Rodrigo Roddick é jornalista, escritor e redator na Alude. Com MBA em Jornalismo Digital e mais de 14 anos de experiência no mundo literário, é especialista em criar textos de forma criativa e estratégica. Ele domina diferentes estilos narrativos sempre com o propósito de aproximar o leitor do conteúdo que deseja consumir. Rodrigo já foi editor e redator de resenhas, artigos, reportagens e notícias que refinaram sua escrita; agora aplica esses conhecimentos na Alude para contribuir com a missão de descomplicar o universo de informações do mercado imobiliário. Nas horas vagas, ele escreve e lê livros de ficção, assiste filmes e séries e vai se aventurar na natureza desse mundão.
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