A aquisição de um imóvel por usucapião assusta muitos proprietários na hora de optar pela locação. E você, corretor, tem o papel de tranquilizá-lo quanto a isso por ter a informação correta.

Usucapião é a forma de adquirir propriedade pela posse prolongada, contínua e sem oposição, quando a pessoa se comporta como dona e cumpre requisitos legais.

Esse é um tema polêmico, afinal a usucapião é assegurado pela Constituição. Porém, o que muita gente não sabe é que existem situações específicas, detalhes, que podem favorecer o morador ou o proprietário.

Imóvel alugado corre risco de usucapião? Em regra, não. A locação impede o requisito de posse com intenção de dono. O risco aparece só em cenários específicos de ruptura da relação e abandono/ausência de oposição.

Aqui neste artigo, vamos explicar o que é usucapião. Também vamos mostrar quando ele pode ser usado e apresentar os tipos de usucapião. Por fim, vamos indicar os riscos, ou não, para as locações.

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O que é usucapião?

O usucapião é uma forma legal de adquirir a propriedade de um imóvel pelo uso prolongado. Isso ocorre conforme a Lei 10.406/2002, que institui o Código Civil.

Ou seja: uma pessoa pode pedir na Justiça a posse de um imóvel quando ela ocupa o imóvel por muito tempo. Ela também precisa cumprir os requisitos legais. Além disso, o verdadeiro dono não pode se opor.

Esse direito está previsto tanto no Código Civil como também na Constituição de 88.

Mas atenção: não é apenas “ficar no imóvel por muito tempo”.

A lei exige alguns critérios importantes.

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Olhando para esses requisitos, corretor, você já consegue ver a resposta para a questão-título desse artigo. Eles são justamente o que normalmente impede que imóveis alugados sejam usucapidos.

Usucapião para imóvel alugado? Pode ou não pode?

A resposta simples é, em regra, NÃO, corretor. O inquilino não tem direito a fazer usucapião porque existe um contrato de aluguel que dá a posse do imóvel indiretamente ao proprietário.

E judicialmente, esse documento revela que ambas as partes concordaram que o locatário fique no imóvel por um tempo. E esse acordo segue as normas estabelecidas pela Lei do Inquilinato.

Na prática significa o seguinte:

Ou seja, o locatário reconhece formalmente que existe um proprietário, o dono do imóvel. Portanto ele não tem como constar como abandonado.

E esse reconhecimento elimina um dos requisitos da usucapião: a posse com intenção de dono.

Por isso, corretor, você pode ficar sossegado e tranquilizar seus clientes.

Então… quando o imóvel alugado pode virar problema?

Mas nem sempre há rosas no jardim, meu caro corretor. Embora seja raro, existem situações específicas que podem gerar discussão sobre o usucapião.

O risco aparece quando a relação entre locador e locatário fica nublada ou deixa de existir de fato.

Por exemplo:

1. Contrato muito antigo e sem renovação formal

Se o contrato acabou há muitos anos e o proprietário nunca mais cobrou aluguel ou manteve contato, isso abre margem para o usucapião.

Mas mesmo nesse caso, o processo para tomar posse não é simples. Envolve muita batalha judicial com comprovação de todos os detalhes requeridos pela lei.

2. Inquilino deixa de pagar aluguel e passa a agir como dono

Fique bastante atento a esse ponto, corretor.

Ele pode tentar alegar mudança da natureza da posse. Mas esse também é um caso muito difícil de provar judicialmente.

3. Imóveis abandonados pelo proprietário

Se o dono desaparece e não exerce mais nenhum direito sobre o imóvel, o inquilino pode aproveitar isso para pedir usucapião.

Ainda assim não é um processo automático e vai exigir comprovação.

Tipos de usucapião mais comuns no Brasil

Para entender melhor o tema, você precisa conhecer os principais tipos previstos na lei 10.406. Assim, você saberá quando o usucapião pode ser um problema para seus clientes.

Cada um tem requisitos e prazos diferentes. Vamos conferir juntos.

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Usucapião extraordinária (Art.1242)

É o modelo mais conhecido. É esse tipo de usucapião que vem à mente quando se fala sobre o tema.

Requisitos:

O prazo pode cair para 10 anos se houver moradia ou obras no imóvel.

Usucapião ordinária (Art.1238)

Nesse caso, o ocupante precisa provar:

Usucapião especial urbana (Art.1240)

Muito comum em áreas urbanas.

Requisitos:

Esse modelo foi criado para regularizar moradias.

Usucapião rural (Art.1239)

Voltada para áreas rurais.

Requisitos:

Usucapião familiar (Art.1240-A)

Ocorre em casos de abandono do lar.

Se um dos cônjuges sai da casa e o outro permanece no imóvel por 2 anos, pode pedir a propriedade integral.

Mas existe usucapião em imóvel alugado?

É extremamente raro. Mas existe.

O risco real cresce quando não há prova da locação:

• contrato inexistente/desatualizado
• pagamentos sem recibo
• proprietário some
• imóvel “largado”

Mas, como já explicamos antes, o contrato de locação já comprova que:

Quando o inquilino assina um contrato que manifesta que ele sabe que existe um proprietário, isso invalida a usucapião.

Por isso, o medo de que o inquilino “tome o imóvel” apenas por morar muitos anos ali não corresponde à realidade jurídica.

Como você, corretor, pode evitar qualquer risco para o proprietário?

Mesmo sendo raro o usucapião em imóveis alugados, algumas boas práticas podem te ajudar a manter tudo seguro para os seus clientes, corretor.

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O ponto mais importante para corretores

Quando um proprietário pergunta sobre usucapião em locação, geralmente existe um medo exagerado de que seu imóvel seja “roubado” pelo inquilino.

Seu papel como corretor é trazer clareza.

A mensagem principal é simples:

A existência da locação já impede esse direito. Isso porque a Lei do Inquilinato traz os esclarecimentos necessários que o Código Civil exige.

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Perguntas frequentes

O que é usucapião?

Usucapião é um mecanismo legal que permite adquirir a propriedade de um imóvel após um período de posse contínua, pública e sem contestação. É preciso, também, cumprir os requisitos previstos em lei.

Imóvel alugado pode sofrer usucapião?

Não. O contrato é uma prova que o inquilino reconhece que existe um proprietário. E isso impede o requisito de posse com intenção de dono.

Quanto tempo leva para acontecer a usucapião?

Depende do tipo de usucapião. Os prazos mais comuns variam entre 2, 5, 10 ou 15 anos, conforme a modalidade.

Quais são os principais tipos de usucapião?

Os mais conhecidos são:

• usucapião extraordinária
• usucapião ordinária
• usucapião especial urbana
• usucapião rural
• usucapião familiar

Cada tipo de usucapião possui requisitos e prazos diferentes.

Um inquilino pode pedir usucapião depois de muitos anos?

No geral, não. Mas existem situações muito específicas que permite o usucapião. Por exemplo, quando o contrato de locação termina e o inquilino continua na posse. Ele age como se fosse o dono por muitos anos, sem oposição. Mesmo assim, é raro e difícil de comprovar.

Como evitar qualquer risco de usucapião?

Algumas medidas ajudam a manter a segurança jurídica:

• contratos de locação formalizados
• registros de pagamento de aluguel
• acompanhamento do imóvel pelo proprietário
• renovações ou aditivos contratuais quando necessário

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